手付金 | ハコイチ

【中古マンション】値引き交渉に欠かせない3つの準備とは！？

3.値引き交渉の手順

値引き交渉にはきちんとした準備が必要となります。

これは、購入意思が引換とお伝えしましたが、購入可能なエビデンスも必要となります。

何故なら、値引き交渉と購入が引換ということは、売主が値引き交渉に応じた場合には確実に契約、引渡しできることが条件となります。

そこで、購入希望物件が見つかり、価格交渉次第では購入するとなった場合には、下記2点が必要となります。

1.購入希望価格を記載した購入申込書

2.購入希望価格の住宅ローンの事前審査ＯＫの回答書

この2点を揃えて交渉するのが正式な流れとなります。

もし、1番手で申込書を出したとしても、事前審査の回答書がない場合はその後の購入可能の方が優先になってしまうこともありますので注意が必要です。

また、購入申込書には契約日や手付金の額を記載すると真剣さが増して印象がいいと考えます。

売主は値引き交渉に応じた場合には、いつ契約できるか？手付金をいくら受領できるか？なども知りたい内容だからです。

ちなみに、手付金の額は中古マンションの場合、一般的には価格の5％程度と相場はありますがここは交渉次第となっています。

ただ、手付金はもしもの解約時に、売主を保全する意味合いもありますので、50万円未満のようなあまりに低い額だと契約に応じて頂けないケースがあります。

さらに言えば、申込書の順位も手付金の額では、後回しにされることも考えられますのでやはり、100万円以上が理想と考えます。

不動産は一生に一度の買い物で、非常に高価な商品ですので、できる限り安く買いたいものです。そこで値引きはどの位可能なのでしょうか？？中古物件ですと、基本的には個人ユーザーが相手になりますので、それぞれの価値観や状況が全てになってしまいます。

4.まとめ

今回は値引き交渉時に使ってはいけないＮＧワードというテーマで解説しました。

もしも、自分が売主の立場になったら、ご理解頂ける内容かと思います。

不動産は価格が大きいので、買う方も売る方も真剣勝負そのものです。

もちろん、定価で購入する場合でも、同じ準備が必要にはなります。

ただ、値引き交渉というイレギュラーな申し入れをするのであれば、尚更準備と礼節が必要になることをご理解頂けたかと思います。

これらの準備をしっかりと備えることで、気持ちいい買い物ができるかと思います。

【住宅購入】頭金はいくら？手付金や申込金、諸費用の違いとは

ハコイチ hakoichi — Mon, 12 Sep 2022 23:24:00 +0000

住宅購入時にお金はいくらかかるの！と考えたことないですか？

頭金と手付金の違いがわからないという人も多いと思います。

実は住宅購入の費用にはそれぞれ違があるんです。

この違いが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている人悩んでいるも多いです。

そこで今回は住宅購入費用ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで住宅購入の費用とその意味についてわかります。

◇頭金と手付金、諸費用は意味合いが異なる

具体的に本当に手付金と頭金は異なるかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の住宅購入時のお金について解説いていきます。

インデックス

1.頭金と手付金と申込金の違い
2.諸費用について
3.手付金が返金されるケース
4.まとめ

1.頭金と手付金と申込金の違い

頭金とは一般的に、住宅購入に充てられるすべてのお金を言いますが、後ほど触れる諸費用は入っていません。

例えば、3000万円の物件価格で頭金500万円を入れた場合の住宅ローンが2500万円となります。

また、手付金とは契約時に支払う契約証拠金を言います。

そしてこの手付金は基本的に自己都合の解約時には返金されません。

何故なら証拠金とは、売主を保護する意味合いを含んでいるからです。

売主は契約締結後、販売活動を終了します。

そして買主の住宅ローンの手続きなど、引渡しまで1～2ヶ月程度時間を有します。

もし、これだけの期間の経過後に買主の都合で、契約解除された場合の機会損失はかなり大きなものになります。

そのリスクを回避する為に手付金を保全とするわけです。

つまり、解除の場合は買主にも一定のリスクを負わすということです。

但し、後程触れますが、買主の都合以外の解除の場合は返金となります。

続いて、申込時に預かる申込金です。

この申込金は預り金で契約時の手付金に充当されます。

この申込金は中古マンションではあまりないのですが、新築マンションではよくあります。

「預り金」という名の通り、申込み撤回時には返金されるお金です。

つまり、申込金は契約締結をしていなければ、無条件で返金されることになります。

2.諸費用について

諸費用とは物件の購入時にかかる経費の総称です。

金額は中古マンションであれば、物件金額の7％程度と言われています。

内訳は下記の通りです。

・仲介手数料

売買代金×3％＋6万円

例えば、3000万円の物件であれば、96万円（税別）となります。

・登記費用

司法書士に支払う金額で物件の名義変更代となります。

担当する司法書士によりますが、10万円～となっています。

・印紙代

契約書に貼る税金です。

物件金額で1000万円～5000万円＝1万円（軽減措置）

5000万円～1億円＝3万円（軽減措置）

・火災保険料

住宅ローンの利用時には火災保険は強制保険となります。

お部屋の広さにもよりますが、15万円程度/10年となります。

特に住宅ローン利用銀行の指定でなくても構いません。

・保証料

住宅ローン利用時の保証人の代わりに支払う金額です。

一般的に100万円当たり2万円程度です。

支払いは現金でも、金利に上乗せでも構いません。

・団体信用生命保険

こちらも住宅ローン利用時の強制保険となります。

債務者が死亡や高度障害になったときに住宅ローンが0になる保険となります。

こちらは金利に組込みとなりますので現金で用意する必要はありません。

【中古マンション】100万円超！購入時の諸費用内訳を簡単解説！

3.手付金が返金されるケース

基本的な考え方として、契約締結後に買主の都合でない場合の解除は基本的に返金扱いとなります。

ケース1：住宅ローン本申込み却下の場合

住宅ローンで事前審査がOKの場合でも、本申込み却下の場合があります。

1つが団体信用生命保険に加入できない場合です。

これは過去の既往歴や手術なのが関係して入れない場合です。

先ほど触れた通り、強制保険となりますので加入できない場合は、住宅ローン自体が否決となります。

2つ目は、物件に何か問題がある場合です。

融資する金額に見合う担保評価が出ない場合や、建物が建築基準法に違反している場合などがあります。

この2つの場合は住宅ローンが自体が却下となり、解除の場合には手付金は返金されます。

ケース2：物件の引渡しができない場合

これは引渡し前までに災害などで物件が滅失・甚大な毀損なんていいますが、引渡しのできない場合を言います。

もちろん、売主の負担で修復が可能な場合は修復して引渡しますが、できない場合はもちろん返金となります。

ケース3：売主から解約要請

ほとんどないケースですが、売主から解約したい場合はもちろん返金です。

しかもこの場合は、手付金と同額の金額が買主に支払われることになります。

これは手付金の倍返しといって、買主の解除は手付金放棄となりますので、売主の解除も同じペナルティ条件になるというわけです。

中古マンション購入時に諸費用が100万円以上もかかるとビックリした方いませんか？車もかかるけど、住宅は高額だという人も多いと思います。実は、住宅の諸費用は現金で用意しなくてもいいという事実があるのです。これを知っていれば、もっと購入に...

4.まとめ

今回は住宅購入時のお金の話について解説しました。

実際には、住宅ローンですべて組めてしまうケースが多いので頭金なしで購入することは可能です。

ただ、漠然と頭金とか手付金とか同じような意味として捉えていた方も多くいると思います。

厳密には支払うお金は同じでも、払うタイミングで意味合いが異なってきますので整理しておくことをお勧めします。

また、申込金と異なり手付金は一度契約を締結すると、自己都合では戻りません。

契約はきちんと検討の上行うようにしましょう。

【保存版】中古マンション購入時「頭金」と「手付金」の違いとは！

ハコイチ hakoichi — Mon, 07 Mar 2022 07:41:25 +0000

中古マンション購入時の頭金とか手付金の違いはと考えたことはないですか？

同じ意味と勘違いしているという人も多いと思います。

実は、「頭金」と「手付金」には違う性質があるんです！

この違いが分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は「頭金」と「手付金」について解説していきます。

今回この動画を見ることで頭金と手付金に違いについてわかります。

◇「頭金」は無くてもいいが「手付金」は必須である！

具体的に本当に手付金が必須なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の「頭金」と「手付金」に違いについて解説していきます。

インデックス

1.頭金とは
2.手付金とは
3.諸費用とは
4．手付金が戻る場合について
5．まとめ

1.頭金とは

実際に物件の購入時には頭金は0でも可能です。

頭金は物件金額に充当する金額で物件金額マイナス頭金が住宅ローンの金額となります。

つまり、住宅ローンが100％ローンのＯＫ場合は0でいいという訳です。

例えば、3000万円の購入金額で住宅ローンが3000万円融資OKの場合は頭金０になります。

また、3000万円の物件金額で110％の住宅ローンがOKの場合は諸費用までカバーできます。

現在は非常に低金利で0.6％前後の金利であれば、むしろ頭金は入れないで手元資金を残してもいいかと思います。

何故なら、住宅ローンの返済自体は繰り上げ返済は何時でも可能だからです。

2.手付金とは

一方で「手付金」とは契約時に現金で必要となります。

手付金は契約時の証拠金の役割があり、その場で売主に支払うことが多いです。

手付金は一般的に物件金額の約5％程度で設定されることが多いです。

3000万円の物件であれば、約150万円程度です。

また、手付金の性格として解約した場合には基本的に返金されません。

売主の保全の意味合いがあるからです。

売主は一度契約すると販売活動を全て止めます。

買主の気分で一方的に止められたらリスクが大きいのです。

逆にもし、売主が解約する場合は同条件で倍返しとなります。

結論としては、「手付金」は額に関係なく基本的に戻らないのでしっかりと意思を固め臨みましょう。

3.諸費用とは

「諸費用」とは物件金額とは別の金額で購入時の経費という扱いになります。

諸費用は物件金額の約7％程度かかり住宅ローンに組込みも可能です。

内訳としては、中古マンションの場合は仲介手数料、火災保険料、登記費用、清算金（固都税/管修費）などがあります。

また、住宅ローン利用時にはローンの諸費用も発生するので注意が必要です。

諸費用は金融機関によって一部組めない名目や金利が異なる場合があるので、自己資金は頭金よりも諸費用に当てましょう。

中古マンションの仲介手数料無料にする方法教えます！

4．手付金が戻る場合について

先程戻らないと説明した「手付金」が例外的に戻る場合が３つあります。

1．住宅ローン本申し込み却下

これは、団体信用生命保険が過去の病歴などでNGとなった場合です。

また、戸建などのは事前審査であまり詳しく審査しない場合、本審査の物件審査で否決になる場合です。

2．物件が引渡しできない場合

契約後に物件の引渡しができな場合です。

例えば、天災などので物件が滅失・毀損（壊れたり、修復不可能）の場合は契約自体が白紙に戻ります。

3．売主が解約したい場合

これは、先程触れた通り契約後の売主の都合による解約に関しては手付金が戻るどころか、倍返しになります。

ペナルティの考え方としては同条件です。

5．まとめ

今回は「頭金」と「手付金」について解説しました。

住宅購入時のお金の話なのですが、ごっちゃになっている方も多いかと思います。

特に「手付金」については、頭金とは別の保全という意味合いもあります。

実際に諸費用まで住宅ローンを組んでしまえば、実質的にお金を使わないで購入は可能です。

ただし、「手付金」は契約時に一時的とは言え、必要な金額になりますの用意しまいましょう。

ここで、注意点として「手付金」を他の金融機関から借り入れは絶対に禁止です。

何故なら、住宅ローンの事前審査時に無い借入金が「手付金」を借入することで本審査時に借入金がある＝本審査却下になる可能性が大です。

もし、どうしても難しい場合は両親に借りるか手付金の金額を下げる交渉を担当の営業マンにお願いしましょう。

【保存版】中古マンション購入時「頭金」と「手付金」の違いとは！

【不動産解約時】契約後の手付金返金される？されない？簡単解説！

ハコイチ hakoichi — Tue, 13 Jul 2021 08:09:14 +0000

マンション契約後に手付金は戻るのかと考えたことはないですか？

契約してやっぱり・・・という人も実は結構います。

手付金は戻る場合と戻らない場合があるんです。

この事実を理解してから契約をすればトラブルは避けるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は契約時の手付金について解説していきます。

今回この記事を読むことでを手付金の戻る場合と戻らない場合についてわかります。

◇手付金は原則解約時には返金されない！

具体的に本当に手付金は返金されないのかという疑問が湧いてきます。

それでは今回の手付金の扱いについて解説していきます。

インデックス

1.申込み金と手付金の違い
2.手付金が没収される場合
３.手付金が返金される場合
- ３－１住宅ローン本審査却下の場合
- ３－２物件が何らかの理由で引渡しが困難な場合
4.クーリングオフ制度はあるのか？
5.まとめ

1.申込み金と手付金の違い

申込み金は中古マンション購入時にはあまりありませんが、新築マンションの購入時によくあります。

これは購入申込書と申込み金でお部屋を仮押さえするイメージとなっております。

この申し込みの状態で止める場合の申込み金は返金されます。

一方で、契約時の手付金は購入価格の一部となりますので、申込金とは異なる性質があります。

手付金は売買契約書を取り交わす時点で必要になる金額で基本的には返金されない金額となっております。

つまり、手付金には売主に対して保全の意味合いがあるのです。

ではこの契約締結後に何らかの事由による解約になった場合はこの金額の取扱いはどうなるのでしょうか？

中古マンション購入時の頭金とか手付金の違いはと考えたことはないですか？同じ意味と勘違いしているという人も多いと思います。実は、「頭金」と「手付金」には違う性質があるんです！この違いが分かればすぐに解決するんですが、これを知らずに悩ん...

2.手付金が没収される場合

一般的には手付金は返金されません。

「解約手付」といって、基本的には戻らない＝没収されるということになります。

逆を言えば、契約書に署名押印し手付金は支払ったものの、いかなる理由でも一定期間は手付金を放棄することによって解約できるのです。

この時点では損害賠償を請求されることはありません。

これは、売主、買主双方に同じ権利があり、買主は手付金を放棄することですが、売主の場合はもらっている手付金を返金し、その同額の金額を支払うことによって解約することができます。

つまり、同条件のペナルティを負うという訳です。

ただし、この手付金解除は一定期間（1週間～2週間程度）として契約時の重要事項説明に期限が設定された期日までということで、この期日を過ぎた場合は違約金が発生することになります。

この違約金についても重要事項説明に記載されますが、今度は物件金額の10％や20％と手付金よりは高額な金額が設定されるケースが多いです。

【中古マンション】契約の流れと注意点などポイントを簡単解説

３.手付金が返金される場合

３－１住宅ローン本審査却下の場合

住宅ローンの利用の際には基本的に事前審査がOKでないと契約行為が出来ません。

このケースは「ローン条項」といって、いわゆる住宅ローンの本審査が下りなかった場合です。

この場合は買主による解約となりますが、どちらかと金融機関の都合での解約ですから買主には非がないという扱いになります。

ただ、当然のことですが、契約時には住宅ローンの事前審査を通過しなくてはなりませんが、事前審査がOKでも稀に本審査で却下となることもあります。

理由としては、２つあります

・物件審査が却下・・・本人には問題がないが、物件が担保評価や違法建築でダメな場合

・団体信用生命保険不可・・・健康上の理由で団体信用生命に加入できない場合は本審査却下

これからの場合はローン条項によって、売主は受領済の金額を無利息で返金する義務があります。

ただし、本人の虚偽報告による本審査却下は原因が本人に帰属する為、手付金が返金されないケースがあります。

・事前審査時との収入が異なっていた・・・
・本審査時に借り入れがあったOR増えていた・・・
・本審査時に転職、現勤務先を退職していた・・・

３－２物件が何らかの理由で引渡しが困難な場合

購入不動産の引渡し前に何らかの事由（地震や火災）などにより物件自体に損傷があり、修復可能であれば修復対応しますが、倒壊など修復が困難な場合も同様に返金になります。

ここは、売主、買主双方に非はありませんが、契約行為の目的が達成できないのでこれも白紙に戻ることになります。

つまり手付金は返金となります。

このようにローン否決や地震などによる倒壊などはお客様の都合ではない場合は返金されるのが一般的な考え方です。

4.クーリングオフ制度はあるのか？

不動産売買時においてクーリングオフが適応されるには条件があります。

① 売主が不動産業者の場合。（売主が個人の場合は適応外。）

② 契約行為が不動産業者の事務所以外の場所で行われた場合。（買主の都合により買主の自宅で行われた場合を除く。）

③ 契約日より8日以内に手続きを行わなければ適用対象外。

買主の皆さんが当日行う契約行為の注意点を簡潔にお伝えいたします。準備するものには、手付金・印紙代・ご印鑑・身分証明書などがあります。

5.まとめ

今回は手付金の取扱いについて解説致しました。

ポイントとしては個人的な都合での解約の場合は手付金の返金義務は生じないが、やむを得ない事情の場合の解約時には返金されるという事です。

注意点としてはローン条項でも買主が意図的にローンを通らないようにした場合（借り入れをしたり、勤務先を変更したり）はペナルティの対象となりますので行ってはいけません。

どんな場合でトラブル防止の為に、しっかりと決断をしてから契約行為を行いましょう。