お部屋の好みで選ぶという人も多いと思います。

実は中古マンションには買ってはいけない共通点があるんです。

この共通点が分かればすぐに判断基準がわかるのですがこれを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの選んではいけないポイントついて解説していきます。

今回この動画を見ることで選んではいけない点とその理由についてわかります。

◇中古マンションはリセールバリューを意識することが重要である

具体的に本当にリセールバリューが重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンション選んではいけないNG物件について解説いていきます。

1.旧耐震基準の物件

旧耐震物件の物件とは建築確認が1981年6月以前の物件を言います。

建築確認とは完成年月日とは異なりますので注意してください。

完成年月日で言えば、1982年はまだ旧耐震物件の物件が多いと考えます。

問題点1：耐震性に不安

旧耐震となので、地震に対する強度が古い基準になっています。

ただ、耐震診断を行って問題がないか、問題があっても、耐震補強工事を行っていればこの限りではありません。

問題点2：住宅ローンがつきづらい

旧耐震物件の物件というだけで、住宅ローンの事前審査を行ってくれない金融機関が多くなってきております。

問題点1と同様に銀行も担保とする物件の耐震性の不安はネックなるのです。

問題点3：税制優遇が受けられない

他にも基準がありますが、住宅ローン減税や不動産取得税、登録免許税などの減税が旧耐震物件の物件はほとんど受けることができません。

これらのことから、旧耐震物件の物件はお勧め致しません。

そこで、新耐震基準物件を選択する上では、建築確認日を確認することが必要になります。

完成年月日で1983年以降の物件はほとんどが新耐震基準の物件と言えますので、築年数を意識してみましょう。

2.駅距離10分以上の物件

中古マンションは利便性が最重要とされています。

利便性の定義としては、ズバリ駅からの距離になります。

駅距離10分以内はマストと考えます。

賃貸の場合でも分譲の場合でも、ポータルサイトで検索する際に、駅から距離は優先順位が高いです。

駅から10分以内で条件選択する方は6割を超えています。

また、ここにプラスの条件として、アップダウンのない事が求められます。

アップダウンがあると、それだけで敬遠されます。

ここは、想像できると思いますが、夏の暑い時期や雨の日に坂道を上がることを考えてみて下さい。

誰もが避けたくなると思います。

ただ、注意点としては、駅からの距離は様々な情報で出ていますが、アップダウンについての情報の記載はありません。

そこで、お部屋の内覧の前に駅から物件まで実際に歩くことをお勧めします。

そもそも、アップダウンが、かなりある物件はお勧めできませんので、お部屋の中を見るまでもないと考えます。

無駄な時間が省けると考えて下さい。

3.自主管理の物件

自主管理の物件とは、マンションの入居者自身で管理を行う物件を言います。

一般の入居者が管理をするので、難易度が高く入居者のモラルが問われます。

そもそもマンションの入居者はマンション管理のプロではありません。

素人の方が管理を行うことなので当然のことですが、管理の質の低下が否めません。

しかも、実際には作業を一人で行うわけではないので、理事長などリーダーシップを発揮する方が必要になります。

例えば、清掃や点検、会計報告、書類整備など役割分担も多岐にわたります。

これらを、普段働いている人が、休日を使って行うのは、なかなか現実的な話ではないです。

ましてや、自主管理の物件は古いマンションに多くあるということは、入居者自身も高齢化していきますので、目が行き届かなくなっていくものです。

また、実務作業として、日常点検や定期点検、日常清掃や定期清掃が実施されないことが原因で経年劣化している物件もあります。

そのような物件は、共用スペースが乱雑になり、故にマンションとしての資産価値低下を招いていくことになります。

そこで、自主管理の物件といえども、業務の一部を外部に委託するなどの工夫が必要になります。

このようなことから、基本的には自主管理の物件はお勧めしませんが、どうしても条件的に外せない場合は、「重要事項調査報告書」を確認しましょう。

これは、お金の状況はメンテナンス状況が記載された書類となっております。

通常は管理会社が作成する書類となりますが、自主管理の物件でも同様の書類整備をしていると思います。

もし、検討する際には物件の管理状況をしっかりと把握すべきです。

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2021.07.13

3.エレベーターなし物件の3階以上

一般的に階段で行き来するのはせいぜい3階までだと思います。

それを超えて4階や5階に階段を使って昇り降りすることは、はなかなか厳しいものがあります。

ただ、いわゆる団地は階段なしで5階建てはザラにあります。

ここでの注意点としては、通常マンションは上階に上がるほど価格が上がっていきます。

ただ、エレベーターがない場合は、全くの逆転現象で1階が一番高く設定されます。

これは、需要と供給のバランスで階段の物件の場合、上階は不人気となります。

これは皆さん想像しやすいと思います。

荷物を持ったり、子供をベビーカーに乗せる場合など、2階でもしんどいです。

つまり、物件として人気がない＝ニーズがなく、資産価値も低いということになります。

自分自身が購入する際も、価格は安いですが、売却時や貸す時も安くしなければならないということを意味します。

また、将来高齢になった時に、昇り降りがおっくうになるのと、病気やケガの状態などかなり厳しくなると考えて下さい。

これらのことから、結論としてはエレベーターなし物件は選ばないということです。

条件的にどうしてもの検討する場合は最低でも3階以下を選びましょう。

4.前立ての有る物件

前立てとは、リビング側のメインのバルコニーの目の前にある建物を言います。

バルコニーから10メートル以上離れていれば、仕方ないですが、5メートル以内に建物があり圧迫感を感じる物件は避けるべきです。

おそらく、日当りは望めないですので、仮に図面に南向きとあっても全く南向きの恩恵はありません。

逆に何もない東向きや北向きの方が全然お勧め出来ます。

また、その前立ての建物が人の行き来のあるマンションやオフィスビルの場合は、気になるのでずっとカーテン閉めっ放し状態となります。

そして、日中から部屋の中が暗く、一日中照明が必要な状態となるわけです。

これらのことから、直近に建物が隣接している物件は避けるべきです。

また、現時点で前の土地に何もない場合でも注意が必要です。

前面のまとまった土地が空き地、駐車場や倉庫、工場などがある場合は将来的に建物が建つ可能性があります。

そんな時は全面土地の「用途地域」を調べてみましょう。

将来的にどんな規模の建物が建つのか予測が出来ます。

安心なのは、戸建が立ち並ぶような土地の所有者が分かれていると、絶対ではないですが、大きな建て物は建ちずらいです。

【中古マンション】用途地域で変わる資産価値について簡単解説！

購入を検討している方やこれから契約を行う方は「用途地域」という言葉を目にしたことがあるかと思います。 特に契約時に行う重要事項説明書には必ず出てきますので、ここで簡単に解説致します。

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2021.07.13

5.まとめ

今回は選んではいけないNG物件というテーマで解説しました。

今回のNG条件が一つでも当てはまるのであれば、やめるべき！とまでは言いません。

条件によっては、選ばざるを得ない場合もあるかと思います。

ただ、2つ以上当てはまる物件は避けるべきと考えます。

また、将来的に売却することを考えている方はなおさら、自分の価値観だけで判断することは避けるべきです。

あなたの物件は検討者のニーズによって価格が決まります。

第一に資産価値を意識した物件の検討をお勧めします。

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古いマンションは自主管理が多いと感じている人も多いと思います。

実は自主管理の物件は管理会社の物件と大きな違いがあります。

この違いを知らなくて損をしている人も多くいます。

そこで今回は自主管理の物件について解説していきます。

この記事を読むことで、自主管理の物件のリスクとチェックポイントについてわかります。

◇自主管理の物件は資産価値の維持が困難

具体的に自主管理の物件は維持が難しいのかという疑問が湧いてきます。

それでは、自主管理の物件について簡単解説していきます。

1. マンションの管理形態は3種類

割合的には全部委託管理のマンションが一番多く全体の74％程度を占めています。

その次が一部委託管理マンションで20％程度、最後が自主管理マンションで全体の6.8％程度です。（国土交通省　平成30年度調べ）

このように、全部委託管理のマンションが圧倒的に多く、新築マンションはほとんどが関連会社の管理会社が全部委託管理を行っています。

国土交通省の定めたマンション標準管理規約だけでも17項目にも及びますので、とても住人だけでは対応困難な状況なのが現実問題としてあるようです。

2. 自主管理のメリット

メリットは何と言っても管理費の削減です。

管理会社に委託する分の費用が浮きますので、通常の全部委託管理のマンションと比べて半分程度の管理費で済むマンションもあります。

また、住人自らで行う為、マンション内でのコミュニティが形成されるという点でもメリットと言えると思います。

ただ、同年代の家族同士なら蜜になれるケースもあると思いますが、自主管理の物件は古いマンションが多いので、入居者も高齢化しているのが現実です。

最近、リノベーション物件として中古で購入した若い家族は溶け込み辛い面もあります。

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3. 自主管理のデメリット

ひと言で管理業務と言っても、清掃だけでなく多岐にわたっています。

自主管理の物件を購入した入居者は別に管理の専門家ではありません。

これらの業務を素人がこなすには質の低下が否めません。

これら4つを簡単にまとめましたが、会計の知識から建物調査の知識まで、幅広くカバーしなくてはならないのが一番のネックとなります。

この作業を土日の限られた時間で行うのは、費用対効果的にも管理の質を担保する上でも得策とは考え辛いと思います。

恐らく、この作業をしっかりと行うマンションは少なく、大部分は必要な業務を怠り、見て見ぬふり状態のマンションもそれなりあると思います。

そして適切な修繕や検査を何十年も行われないマンションはどんどん資産価値を下げて行くことになります。

4. 自主管理マンション検討のポイント

自主管理のマンションが全て悪いわけではありません。

中にはしっかりと管理業務された状態のいいマンションも存在します。

見分ける方法として下記の3つはしっかりと目視で確認しましょう。

① エントランスの郵便受けやゴミ置き場などの清掃の状況の確認⇒粗大ゴミや壊れた自転車が放置されたままの物件は要注意です。

② 外壁のひび割れや建物の劣化部分の補修工事の状況確認⇒長期間放置されている物件は避けましょう。

③ 重要事項調査報告書で管理費・修繕積立金の収支や延滞金の額の確認

5. まとめ

自主管理のマンション自体が少ないですが、本当に検討したい物件がそのような管理形態であれば、しっかりと目視で確認を行ないましょう。

また、担当の営業マンに理事長様や住人の可能な限りの状況のヒアリングしてもらいましょう。

そして一番大切なことは、住んだ時点から、そのマンションの管理業務に参加することになります。

他の入居者と率先してコミュニケーションをとることや業務に対して前向きに取り組む覚悟を持つことが必要とされます。

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