他の人の意見も聞いてみたいという人も多いと思います。

実はマンション購入時には後悔しない為のチェックポイントがあるんです。

このチェックポイントが分かればすぐに決断できるのですがこれを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はセカンドオピニオン！最後に確認すべきポイントついて解説していきます。

今回この動画を見ることで決断していい物件と決断してはいけない物件についてわかります。

◇マンションは資産性が最も重要である

具体的に資産性とはどんなことなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のセカンドオピニオン「最後に確認すべきチェックポイント」について解説いていきます。

1.ライフスタイルイメージする

マンション購入は賃貸とは異なりすぐに出るのが困難になります。

つまり、購入後の5～10年先の生活のイメージが大切です。

例えば、結婚した場合はその物件に住み続けることができるのか？

子供を授かった場合はどうするのか？

又は転職や親の面倒など、確定はできませんが予測をすべきと考えます。

独身の方の場合、特にどんな事態にも貸せる・売れる物件を探すことが重要となっていきます。

それは、資産性のある物件を購入するべきということです。

ただ、資産性の条件は上げ出したらキリがありません。

そこで、最低限のポイントだけピックアップします。

・立地…最寄り駅徒歩10分以内かつ平坦な道

・物件…新耐震物件の物件（1983年以降完成の物件）

・広さ…40㎡以上で1RはNG

貸せる・売れることを考えた場合は最低この3つの条件は満たすことが前提となります。

2.中古マンションは管理が重要

中古マンションの管理状況は資産性に最も影響を及ぼします。

中古マンションの管理状況とは具体的に3つに分けて解説します。

2-1お金の状況

お金の状況とは修繕積立金の収支を言います。

修繕積立金とは大規模修繕工事の際に使うお金なので金額もかなり大きいです。

このお金を入居者から毎月集めているわけです。

築年数の経過した物件ですと、大規模修繕工事や他の設備工事を行う毎にここから出費することになります。

また、残念ながらどこのマンションにも言えることですが、この管理費や修繕積立金を延滞する方がいます。

そして延滞金の額が大きくなると大規模修繕工事の際に金額が足りなくなるようなことさえ起きるのです。

足りない原因は、延滞金だけではなく、災害などで不慮の工事がかさんだりして起こります。

そのような状況のマンションは企業で言えば赤字の会社ということになり、資産価値の低下を招きます。

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2-2メンテナンス状況

メンテナンス状況とは先程ふれた大規模修繕工事を滞りなく行っているかが大切です。

この工事は完成後12～15年に1度行います。

建物は強靭なコンクリートでできていますが、そのコンクリートでさえメンテナンスを怠ると建物の寿命を縮めることになるのです。

その他、エレベーターや機械式駐車場なども定期点検が必要になったり、場合によっては交換せざるを得ないこともあります。

これらのメンテナンス状況がマンションとしての寿命を左右しマンションの資産価値に大きく影響を及ぼします。

【中古マンション】資産価値に影響！管理状況の見るべきポイント

マンションは管理を買え！ってどのように判断すればと悩んだことないですか？ 管理人に聞けばいいの？という人も多いと思います。 実は管理状況は見るべきポイントがあるんです。 このポイントが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている...

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2022.05.26

2-3建物の管理状況

建物の管理状況は実際の建物の運用状況を言います。

具体的には、共用スペースの清掃や不具合の対応。

また、駐車場やゴミ置場の状況は非常に大切です。

ここは、実際に内覧の際には是非確認してみてください。

壊れた自転車がそのまま放置されていないか？

粗大ゴミが長い間放置されていないか？

これらが見られるマンションの管理状況はよくないです。

もちろん、管理人の仕事なので管理会社にも問題はあります。

ただ、それ以前にそんなことを平気で行える住人がいるという事です。

入居者のモラルが問われる事由だということです。

この問題の原因の一つは、賃貸住まいの割合にも大きく影響してきます。

賃貸の住人が悪いというわけではありませんが、やはり仮住まいの人は自分の住いとしての意識が薄い傾向があります。

悪気がないとしても、共用スペースの使い方が雑になってしまいがちなのです。

この見分け方としては、コンパクトサイズの割合が多い物件は要注意です。

3LDKなどのファミリータイプのお部屋はそうでもないのですが、コンパクトサイズは賃貸で貸し出す方が多くなります。

出来るだけファミリータイプの割合の多いマンションが安心です。

最後に掲示板です。

掲示板はそのマンションでのトラブルのサインです。

マンションのエントランスやエレベーターに掲示板があります。

そこには、注意事項が書かれています。

この注意事項は実際にそのマンションで起こってる現象が書き込まれています。

その内容によっては、深刻な問題も隠れているかもしれませんので、管理人や管理会社に確認すべきです。

これらの内容は現場で確認すべきこととそうでないことがあります。

お金の件やメンテナンス状況は管理会社が発行している重要事項調査報告書に記載があります。

購入前には必ず仲介会社に取得してもらい、確認すべきです。

3.最後に第三者の意見も聞く

上記内容をしっかりと確認した上でも踏ん切りが付かない場合は、他の意見を参考にしてみましょう。

やはり、不動産会社の担当者は、その物件のメリットは沢山教えてくれますが、デメリットはあまり伝えてくれません。

そこで、ネットなどで物件の口コミサイトや評価サイトなどを覗いてみるのもいいと思います。

あくまでも、利害関係のない第三者としての意見が欲しいのです。

また、ココナラでもセカンドオピニオン相談がありますので是非参考にしてください。

セカンドオピニオン！購入物件のチェックします 独自のチェックリストで失敗しない物件選びのサポートをします！ | 住まい・賃貸・購入の相談 | ココナラ

中古マンションを検討しているあなた！下記のお悩みありませんか？・本当に購入していいか悩んでいる…・判断基準がわからない…・不動産会社の営業マンはいい事しか言わな...

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4.まとめ

今回は中古マンション購入時の後悔しないチェックポインについて解説しました。

住宅は非常に大きな買物です。

石橋を叩き過ぎて壊してもいけませんが、後悔しない為にはチェックすべきポイントがあります。

今回のポイントを参考にして頂き、後悔しない良い住宅購入者が増えることを祈っております。フルリノベーションならマイリノ

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管理人に聞けばいいの？という人も多いと思います。

実は管理状況は見るべきポイントがあるんです。

このポイントが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている 人も多いです。

そこで今回は中古マンションの管理状況の判断基準ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで物件検討の際の管理状況のポイントについてわかります。

◇中古マンションは管理状況は最も重要である！

具体的に本当に管理が重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の管理状況のポイントについて解説いていきます

1.建物メンテナンス

中古マンションの場合は建物のメンテナンス状況が最も重要な要素です。

何故なら、メンテナンスの状況次第で建物の寿命を左右してしまうからです。

例えば、中古マンションの代表的なメンテナンスとして大規模修繕工事があります。

主に外壁、屋根、共用設備、廊下などの修繕工事を行います。

時期としては、12年に一度のタイミングで行うのが一般的です。

その他にも、定期的にエレベーターや立体駐車場などは点検などで常に不具合に対応することが必要です。

このようなことを行うことで、事前に大きなトラブルを防ぐ狙いがあり入居者に快適に生活できるのです。

結論としては、これらの建物メンテナンスはマンションの資産価値の向上につながると言えます。

2.管理費・修繕積立金

ここでお伝えしたいのは、管理費・修繕積立金は安いければいいわけではないということです。

毎月かかるものなので、安いに越したことはないと思いますが、あまりにも安価なのは危険です。

理由としては、快適・安全な生活のためには、適正な管理費が必要なってくるということです。

例えば、マンションの共用部分の光熱費や清掃作業など人件費などかかるものはかかります。

ここを抑えたところで、清掃の行き届いてないエントランスは真っ暗な駐輪場、ゴミ置場など入居者の生活に支障をきたします。

また、1でもお伝えした大規模修繕工事には莫大な費用がかかります。

修繕積立金の金額を落とすことで、適切な建物メンテナンスが出来なくなるのは本末転倒です。

一般的なファミリータイプのマンションでの相場としては、国土交通省（平成30年度）で管理費は15,956円、修繕積立金が12,268円です。

この管理費については、それ程上がっていくことはないのですが、修繕積立金に関しては5～10年毎に上がって行きます。

これは、段階増額積立方式と言い新築当初に販売しやすいように、元々そのような計画を新築時のデベロッパーが設定しているのが一つです。

長期修繕計画を確認することで、何年後にどのくらいの金額が上がるかがおおよそ把握することができます。

それ以外にも築年数が経過するに連れて行う修繕工事の内容も増えるとことが挙げられます。

地震などの災害によって想定外の修繕工事による出費になることもあります。

また、当初の計画の見通しが甘かったり、延滞金が多くなると収支状況を圧迫することになります。

延滞金とは、支払わない人のことをいうわけですが、残念ながらどのマンションにも一定数はいます。

ただ、この延滞金が増えることでもちろん管理組合の収支状況を圧迫することに繋がります。

つまり、赤字になってしまい、行うべき修繕が行えなくなるということです。

結論としては、中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の収支状況を把握して購入の判断することをお勧めします。

【中古マンション】管理費滞納で資産価値の低下の危ないマンション

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2021.08.03

3.管理規約

「管理規約」とはそのマンション毎に決められたルールブックです。

その「管理規約」が守られないということは、入居者のモラル低下に繋がります。

例えば、ペット飼育問題に関しては、そもそもペット飼育の可否があります。

また、飼育していい場合でも動物や大きさ、数なども細かく決まっています。

何故ならマンションは共同生活です。

ペットの苦手な方もいますので共用スペースでは、ペットの扱いも慎重に行わなければならないのです。

それ以外にも、音の問題などにもルールがあります。

楽器の使用の可否や使用していい時間帯。

リフォーム時のフローリングへの変更の可否やフローリングの等級など細かく指定のある場合があります。

ルールを守っていても、トラブルになることもありますがこのルールが守られないことは問題外となります。

結論としては管理規約はマンションの資産価値を維持する上で守るべきものということです。

4.管理状況の見分け方について

残念ながら、新築マンションは管理組合自体がないので管理の状況を判断することはできません。

ただ、中古マンションは管理が始まっていますので判断する方法があります。

4-1重要事項調査報告書

マンションの管理会社が発行している「重要事項調査報告書」という書類があります。

ここの書類は定期的に更新されて、マンションの修繕工事の履歴や管理費・修繕積立金の収支状況から延滞金の額までも把握することができます。

ただし、この書類は検討の際に個人的に取得できるものではありませんので、不動産会社の担当者に依頼してください。

本気で購入を検討する物件が見つかったら、必ず確認すべきです。

4-2現地で確認

もう一つの方法は、実際の現地内覧の際に目で確認します。

基本的には共用スペースである、エントランスやゴミ置場、駐輪場などを確認しましょう。

エントランスの清掃状況や照明が切れてないか、破損箇所はそのまま放置されていないかを確認する。

ゴミ置場や駐輪場はきちんと整理整頓されているか？

粗大ゴミや壊れた自転車が放置されていないかなどチェックしましょう。

これらは、管理会社が大手だからとかは、あまり関係なく、管理組合の考え方や管理人の人間性にもよる部分があります。                                                                                                                                                                                

また、エントランスやエレベーターの中にある掲示板も確認すべきです。

注意事項などが書いてある場合は、それによるトラブルのヒントがあると考えます。

ペットの注意書きがあれば、ペットの問題が潜んでいる可能性が高いので、管理人などに確認してみましょう。

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5.まとめ

今回は管理状況の把握の仕方について解説しました。

中古マンションを検討する際には価格やお部屋の間取り、場所にしか注目しない方が多いです。

やはり、マンションは管理を買え！という事で管理状況もしっかりと確認してから購入すべきです。

その管理状況の見るべきポイントは「重要事項調査報告書」と「共用スペースの確認」で概ね判断する事ができるわけです。

人生で最も大きな買物です。

それ程、時間と手間がかかるわけではありませんので、きちんと管理状況は把握することが大切です。

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管理は目に見えないと思っている人も多いと思います。

実は、中古マンションの管理状況は把握することがでいるのです。

この事実がわからないで損をしている方も多くいます。

そこで今回は中古マンションの管理状況のチェックポイントについて解説していきます。

この記事を読むことで中古マンションの管理状況の把握の仕方がわかります。

◇中古マンションを選ぶ上で管理状況がもっと重要です！

具体的に本当に管理状況がそれ程重要なのかと疑問が湧いてくると思います。

それでは、今回の管理状況のチェックポイントについて解説していきます。

1. マンションの管理とは！？

「中古マンションは管理が命！」「マンションは管理を買え！」なんて言葉を耳にしたことがあるかもしれません。

このくらい管理状況が大切な指標だということです。

そもそも管理とは何かと言えば、マンションは戸建てと異なり１つの大きな建物に大勢の人が共同で住みます。

そのマンションの共用スペースをみんなで維持していく行為を言います。

分かりやすいところで言えば、外壁のひび割れや防水が弱くなって起こる雨漏りなどは、建物全体に悪影響を及ぼすことになります。

資産価値を維持すべく深刻な事態になる前に長期修繕計画を基に修繕を実行することが重要です。

建物の設備のさびや腐食を防ぎ、建物の資産価値の維持向上させることも重要な要素です。

また、エントランスや階段などの共用スペースの清掃作業も居住者の衛生管理に努めることも管理と言えるでしょう。

ごみ置き場や駐輪場に粗大ゴミや壊れた自転車が放置されたままになると、住んでいる方々のモラル意識も低下していきます。

管理の実働は管理会社が行うことが多いですが、運営をするのは入居者で構成される管理組合が行いますので、自分たちの住いは自分で守るという言事です。

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2. 管理組合と管理規約

管理組合とは、購入者である区分所有者で構成される組織で、大規模修繕工事などのマンションの維持管理関することを話し合いで決定します。

通常、購入した時点で管理組合員の資格が生まれ、売却した時点で資格喪失となります。

転勤などで賃貸として貸出中も組合員ですので、総会などの出席を求められます。

管理規約とは、管理組合を運営する上での重要なルールブックです。

様々な価値観をもった人達が集まって、言わば共同住宅で生活をするわけですから、一定の取り決めがないと上手く行きません。

分かり安いルールの例を挙げると、ペット飼育の可否や、駐車場の利用方法、楽器の演奏の可否などは、マンションの管理規約の使用細則に定められています。

また、管理費や修繕積立金、駐車場代金、ルーフバルコニー使用料なども記載があります。

管理規約も区分所有者に対して効力がありますが、賃貸住宅として住んでいる住人にも建物使用方法などは効力の対象となります。

3. 購入時に管理のチェックポイント方法とは

検討しているマンションの管理状況のチェックポイントは大きく2つあります。

それは①「建物状況」と②「お金の状況」です。

①「建物状況」

建物は築年数にもよりますが、大規模修繕工事を定期的に行ってきちんとメンテナンスを行っているのかチェックが必要です。

大規模修繕工事は一般的には築年数15～20年程で1度行います。

エレベーターや機械式駐車場などのメンテナンスを怠るとトラブルの原因にもなります。

その他、清掃の状況や、先ほど触れたゴミ置き場の状況もしっかりと目視で確認しておきましょう。

粗大ゴミが長い間放置されているような状況は危険です。

もし管理人がいる場合は確認してみましょう。

②「お金の状況」

こちらは管理費、修繕積立金、駐車場代などの費用がしっかりと徴収されていて、大規模修繕工事や定期メンテナンスの準備を行っているかどうかです。

滞納者が多くきちんとお金が集まっていない場合はしっかりとした工事を行うことが出来ません。

そうなると、最悪のケースで修繕工事の為に金融機関から借り入れを行って工事をしなければならない状態や真面目に支払っている方が追い金することにもなりかねません。

すなわち、現状の費用では足らないので、修繕積立金の値上げにも繋がりますので、注意が必要です。

このような財務内容について、マンション検討者が知るすべがありませんが、「重要事項調査報告書」という管理会社が発行しているものがあります。

ここには、いつどんな修繕工事を行なったのかや管理費・修繕積立金の収支状況、延滞金などが記載されています。

この書類は、実際に購入する時点でしか手に入れることはできませんが、仲介会社の担当者に相談すればある程度の情報は頂くことが可能ですので、是非相談してみて下さい。

4. まとめ

今回は管理について解説致しまたが、管理は目に見えない部分が大半です。

ただ、自分の目で確認出来る、共用スペースの清掃の状況やゴミ置き場などは、お部屋を見るのと同じくらいしっかりと行ないましょう。

また、管理費・修繕積立金の集まり具合や滞納金などのも重要事項調査報告書を担当者に依頼し確認しましょう。

本当にお部屋が気に入ってもこれらのチェックポイントが余りにずさんな状況だと判断したら、トラブル防止の観点から購入を見送る覚悟も必要だと思います。

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契約時の重要事項説明書と混在している人も多くいると思います。

実は、重要事項調査報告書は管理状況を把握することが可能な書類なのです。

この事実を知らないでマンションの管理状況を把握できずに損をしている人も多くいます。

そこで、今回は重要事項調査報告書について解説していきます。

この記事を読むことで、重要事項調査報告書の内容と見るべきポイントについてわかります。

◇中古マンションの管理状況は重要事項調査報告書できる！

具体的に本当に重要事項調査報告書でわかるのかと疑問が湧いてくると思います。

それでは、今回の重要事項調査報告書のチェックポイントについて解説していきます。

1. 重要事項調査報告書とは

中古マンションはお部屋や共用部分などは目で確認することができますが、ひとえに管理状況を確認する手立てがありません。

そこで、「重要事項調査報告書」がそこを解決してくれます。

マンション管理に関する説明書で、マンションの管理の仕方や修繕の状態、管理費、修繕積立金の収支状況や、滞納状況まで見えるようになっています。

大規模修繕工事がいつどのように行われたかなど詳細に記載されていますので、長期修繕計画書と照らし合わせて確認ができます。

もし、購入を考える物件と巡り合えた場合は必ず押さえておくべきです。

ただ、この書類はどなたでも取得できるわけではなく、原則として売主側の仲介業者が取得することになっておりますので、検討の際は担当営業マンにご相談ください。

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2. 重要事項調査報告書の記載内容

管理上でのルールブックとして管理規約がありますが、より重要な部分が抜粋された書類となります。

 修繕積立金、管理費の積立総額
 売買対象住戸の管理費、修繕積立金等の合計金額と延滞金
 マンション全体の管理費、修繕積立金の延滞金
 管理費、修繕積立金の増加予定の可否
 共用部分の過去の修繕実施履歴
 今後の大規模修繕工事の予定
 駐車場やバイク置場の使用状況
 アスベストの使用の調査結果や耐震診断の有無
 その他、ペット飼育や楽器演奏の可否などのルール

3. 重要事項調査報告書で注意すべきポイント

チェックポイントを下記4つにまとめました。

《管理費・修繕積立金について》

管理費・修繕積立金の延滞には要注意です。

検討住戸の管理費、修繕積立金にもし延滞金があるようでしたら、基本的には次の購入者に延滞金も引き継がれてしまいますので清算金の仕方を決めましょう。

マンション全体の延滞金についても額を把握しておきましょう。

マンションの規模にもよりますが、多少の延滞金はどこの物件にもありますが、問題はきちんと未払い者に対して督促などの対応が取られているかもチェックが必要です。

また、一般的に修繕積立金は上がっていくように計画されています。

メンテナンス費がかさんでしまっているのか、予期せぬ修繕工事を行なったのか理由は様々だと考えます。

その値上げが計画通りなのか、イレギュラーな値上げなのかの状況の把握も必要です。

《大規模修繕工事等について》

大規模修繕の履歴はもちろん、今後の修繕予定がある場合は記載があります。

修繕箇所にもよりますが、ある程度のまとまった金額が必要になりますので、修繕積立金がしっかりと集まっているかは大切なポイントです。

足りない場合は、金融機関から借り入れを行って工事を行うことになりますが、先ほど触れた通り、借り入れ金返済の為、修繕積立金が上がる原因となりますので注意が必要です。

《火災や雨漏り、心理的瑕疵、マンション内トラブルについて》

築年数が経過するにつれ、マンション内においていろいろなことが発生します。

災害などやむを得ないことや、人為的な事件・事故なども残念ながらマンションによってはあります。

それらの事由については、管理組合が機能しているマンションであれば、火災や雨漏り、事故や自殺などトラブルは把握しています。

これらの事由は契約時の重用事項説明書にも記載がありますが、購入の検討する場合は事前に把握しておいた方がいいと思います。

《その他、マンションのルール》

マンションのルールで気になるが、ペット飼育の可否だと思います。

この場合のペットは犬と猫を言います。

飼育不可のマンションも多数あり、不可のマンションで飼うのはトラブルのもとになりますのでお勧め致しません。

ペット飼育可については、鳴き声や臭いの問題など多くのトラブルを引き起こすことになります。

ペットは家族同然だと考えますので、どうしてもの場合はそのマンションを諦めことも選択肢に入れるべきです。

【中古マンション】資産価値に影響！管理状況の見るべきポイント

マンションは管理を買え！ってどのように判断すればと悩んだことないですか？ 管理人に聞けばいいの？という人も多いと思います。 実は管理状況は見るべきポイントがあるんです。 このポイントが分かればすぐに解決するんですがこれを知らずに損をしている...

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2022.05.26

4. まとめ

「重要事項調査報告書」は初めて耳にした方もいると思います。

なかなか名前も難しそうで、とっつきにくいと思いますが、マンション検討時のとても大切な材料です。

契約時の「重要事項説明書」と同時に全部を把握しようと思うと大変だと思いますが、かいつまんで説明した項目を抑えれば概ね大丈夫です。

但し、マンションの管理状況が著しく良くないと判断した場合は購入自体も見送る覚悟が必要だと思います。

中古マンションは決して、価格とお部屋だけで決めてはいけません。

管理状況もしっかりと確認しましょう。

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