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【中古マンション】内覧会時の見逃しがちなチェックリスト3選

【中古マンション】居住中物件の内覧時の確認すべき質問とは！

ハコイチ hakoichi — Sat, 28 Jan 2023 02:48:16 +0000

こんな方におすすめ！

・中古マンションで失敗したくない方・・・

・初めて居住中物件を内覧する方・・・

・確認事項がわからない方・・・

内覧は担当者にお任せという人も多いと思います。

実は内覧の際にオーナーに確認すべき事実があるのです。

この事実が分かれば内覧のポイントがわかるのですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いのです。

そこで今回は内覧の際に確認すべき点ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで居住中物件の確認事項とその理由についてわかります。

◇居住中物件は購入判断の情報満載である

具体的に本当に居住中物件にはいろいろな情報があるのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の内覧の際の確認すべき点について解説いていきます。

1.売却理由/購入理由

売却理由と購入理由を確認することが必要です。

何故なら、物件の新たな良さに気付くことができる。

例えば、売却理由は本音を聞きたいのですが、残念ながら物件のネックは聞けないと思います。

ただ、本当に転勤や家族の都合などの理由での売却であれば納得できると考えます。

また、購入理由はもちろんその物件のセールスポイントだと考えますが、住んでみてイメージ通りか否かも確認すべきです。

結論としては、自分の購入理由と合致するか確認すべきと考えます。

逆に、もし自分のネックと考えている部分がある場合は率直に聞いてみましょう。

その部分が解消できればいいですが、ネックとして残るのであれば再検討が必要です。

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2.近隣住民の確認

集合住宅の場合は上下階の方や左右の方がどんな方かなどの家族構成を確認しましょう。

理由としては、マンションのトラブルで1番多いのが音の問題がなのです。

ここを確認することで、あらかじめトラブルを想定することができます。

例えば、上階で小さな子供がいる場合は足音などが発生することが想定できます。

逆に下階に夜勤の方や神経質そうな方がいないかなども、自分が加害者になり兼ねないので知りたい情報となります。

これらのことから、近隣住民を知ることでトラブル回避できます。

ただし、あくまでもオーナー様情報となりますので全ての話が聞けるかはまた別の話です。

やはり、売主としては販売する上であえてネガティブな要素は触れたくないのが心情だと思います。

中古マンションの内覧時に確認すべきことは何か考えたことないですか？お部屋の間取りや設備が重要という人も多いと思います。実は内覧時には見落としがちなチェックポイントがあるんです。このチェックポイントが分...

3.周辺環境の確認

周辺環境の情報は入居者しか知らない有益な情報となります。

何故なら、不動産営業マンの知らないことが多いのです。

お部屋の情報や建物の情報はいろいろ説明を頂けますが、周辺環境の情報は住むことで知り得ることが多くあります。

例えば、安いスーパーの情報や遅くまで営業しているドラックストアの場所など。

また、親切な先生のいる病院や子供が安心して遊べる公園の情報などは住んでいる方でなければわからない貴重な情報です。

つまり、周辺環境の情報を得ることで自分が住んだ場合の生活をイメージすることができるのです。

オーナーには、お部屋の中のこと以外にもこのような情報を確認しましょう。

4.最後に聞いてはいけないNG項目

聞いてはいけないNG項目はズバリ交渉ごとです。

交渉ごとについては内覧の際にオーナーに聞くことはNG行為となります。

それは、不動産会社を通して行うことが通例となっております。

代表的な例が価格交渉です。

オーナーも売りたいので、修氏感じよく対応するのですが、いきなり「100万円下げて下さい！」と言われたらどうでしょうか？

さすがにびっくりすると思いますし、対応に困ります。

その他、壊れた箇所の修繕依頼なども同様で、その場の空気を壊すような会話は禁忌となります。

売主に対して悪い印象を与えることで、その後の手続きに悪影響を与えかねませんので注意が必要です。

結論としては、価格や修繕、決済時期などの交渉ごとは必ず不動産会社を通して行うことが必要です。

5.まとめ

今回は居住中物件の内覧の際にオーナーに確認することというテーマを解説しました。

建物やお部屋の内容は不動産会社の担当者はある程度熟知していると思われます。

ただし、近隣住民や周辺環境は住んでいる方しかわからない情報となっております。

しかも、この内容は購入判断の上でもかなり重要な内容となりますので、可能な限り情報を得られるように務めましょう。

これから、中古物件を検討する方は是非参考にしてみて下さい。

【知らなきゃ損】中古マンションの値引き交渉しやすい物件3選

ハコイチ hakoichi — Fri, 20 Jan 2023 09:21:08 +0000

こんな方におすすめ

・これから住宅購入を考える方・・・

・値引き交渉で断られた方・・・

・値引き交渉成功させたい方・・・

値引き交渉は不動産担当者によるという人も多いと思います。

実は値引きできる物件には共通点があるんです。

この共通点が分かれば対策を考えられるのですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は中古物件の値引きしやすい物件ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで値引きしやすい物件の特徴とその理由についてわかります。

◇値引きできる物件は状況でわかる

具体的に値引きできる物件はどんな状況なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の値引きしやすい物件について解説いていきます。

1.売却時期の明確な物件

売却理由が明確な物件は値引きしやすいことが多いです。

理由としては売却期日までに売りたい事情が明確にあるからです。

例えば、買い替えで次の物件の引渡し日が決まっている物件は、ローンが抹消できないと次の物件の融資が実行されない。

また、相続の物件は遺産分割協議も期日が設定されていまいますので、極力売却金額を明確にしたいということになります。

そして、売主が離婚した物件も切実な問題です。

収入合算してペアローンを組んだ物件は売却時にいろいろな条件を満たす必要なこともあります。

結論としては、売却理由が明確で期日のある物件は値引き交渉しやすいといえます。

2.販売後3ヶ月以上経過した物件

売り出し3ヶ月以上経過した物件は値引きしやすいことが多いです。

それは、期日が経過するとそれぞれの物件の状況が変わってくるからです。

例えば、エンドユーザーの物件は売却時の媒介契約の更新が3ヶ月ごとに更新となります。

不動産会社としては、更新前には売却をしたいのが通例ですので、そのタイミングは値引き交渉しやすくなります。

また、売主物件といって、不動産会社が買取してリノベーションした物件で販売時期がある程度経過すると費用負担が増えることになります。

例えば、毎月の管理費・修繕積立金や固定資産税は所有しているので普通にかかってきます。

それ以外に不動産会社が、物件の買取りをした場合は金融機関から融資を受けて購入することが多くあります。

その際の融資の金利負担もあるのと、次の物件の仕入に影響を及ぼすこともあります。

つまり、在庫はなるべく早く売却したい理由がここにもあるのです。

これらのことから、売出し販売時期を確認することで、値引き交渉の作戦が立てられます。

【99％が知らない】中古マンション値引きしない物件の特徴3選

3.状態の悪い物件

内装の状態の悪い物件は値引きしやすいことがあります。

これは、売却する売主はなるべく売却前のキャシュの持ち出しを避けたいことがあります。

例えば、設備の不具合と手直しするとなると、そこで一時的なキャシュが必要になります。

もちろん売却出来れば回収はできるのですが、相続物件などは誰が資金を持ち出しするのかという問題にもなってきます。

そして、不要な残置物や壊れたエアコンなどは撤去するのにも費用負担があります。

一時的とは言え、これらのキャシュの持ち出しは避けたいのが本音です。

つまり、買主としてはわざわざ不具合を直す交渉よりかは、現状渡しのそのままの状態を受け入れて、その分値引き交渉をすることをお勧めします。

値引き交渉の成功の可能性は高まると考えます。

4.最後に値引きできる金額について

売主が売却価格を決める際はあらかじめ、値引き金額を設けることが一般的となっています。

目安としては、10万円単位の端数を設定することが多いです。

例えば、3980万円の80万円値引きとなります。

また、不動産会社が売主のリノベーション物件で、ある程度の期間の経過した物件は1割程度は可能な場合もあります。

この場合は売り出し後、半年くらいは経過しているケースが一般的です。

ただし、あくまでも目安なのと、注意点としては値引きした直後は値引きできないことはあります。

値引き交渉される前に売主が価格を下げることもありますので、状況を確認しておきましょう。

5.まとめ

今回は値引きしやすい物件について解説しました。

値引きはあくまでも売主の判断となりますので確実にできる物件はありません。

ただし、売主の状況を把握することで値引き交渉の確率を高めることは可能になります。

ここには、担当の不動産会社との打ち合わせを綿密に行うことが必要になります。

何故なら、先程の相続の案件はまだしも、離婚の案件については個人信用情報となりますので公にはできない事由となります。

でも、不動産会社の担当者同士は水面下の話ができるので、内容はともかくとして、値引き交渉の材料を把握することはできるのです。

逆のケースもあり、残債があるので全く値引き交渉できないケースも担当者同士では話せます。

つまり、無駄な値引き交渉をして心象を悪くする必要もないのです。

結論としては、値引き交渉は不動産会社の担当者とよく打ち合わせをした方が得策です。

【99％が知らない】中古マンション値引きしない物件の特徴3選

ハコイチ hakoichi — Sun, 15 Jan 2023 05:09:12 +0000

こんな方におすすめ！

・これから中古マンションを検討する方・・・

・値引き交渉で断られた方・・・

・気になる物件で値引き交渉したい方・・・

値引き交渉はどのくらいできるのか？と考える人も多いと思います。

実は値引きの可否は売主の状況の違いがあるのです。

この違いが分かれば、値引き可否の考え方が解決するのですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いのです。

そこで今回は中古マンション値引きしない物件ついて解説していきます。

今回この動画を見ることで値引きしない物件の特徴とその理由についてわかります。

◇値引きは売主の状況で決まる

具体的に本当に売主の状況が大切なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の値引きしない物件について解説いていきます。

1.売出し直後の物件

売出し直後の物件は基本的に値引きしません。

何故なら、売り出し初めは「チャレンジ価格」といって相場よりも少し上乗せ価格で販売します。

これは、この価格で売れればいいと、少し吹っ掛けているのです。

中古物件は、定価がありません。

それぞれが、向きや階数などが異なるの同じ条件の物件はなく、唯一無二の商品となります。

もちろん周辺相場を参考に売り出すものの、お客様の反応を見ながら決めていくことが多いです。

そして仲介業者は専任媒介契約が3ヶ月更新が一般的です。

つまり3ヶ月以内でより高く販売したいという思惑があるので1ヶ月以内での値引きは考えていません。

そう考えると、2ヶ月以内の値引きは難しいと考えます。

ただし、売主も3ヶ月目に確実に販売できるとは限らないので、気に入った物件があれば値引き価格での申込書は出しておきましょう。

仮にその金額にはならなくても、定価で売れない場合は近しい金額で交渉できる可能性があるからです。

【中古マンション】値引きできる物件できない物件の見分け方とは！

2.残債割れ物件

売主の残債が多くその金額でないと抹消できない場合、値引きは物理的に出来ません。

何故なら、売却時に残っている分の金額を負担できないことがほとんどだからです。

例えば、残債3000万円で値引きして売却額2800万円の場合、割れた200万円を補填したいと抵当権が抹消出来ずに売買が成立出来ません。

また、売却時にも当然のことながら諸経費が発生しますので、残債の金額で売買しても持ち出しが出てしまいます。

つまり、売主の残債の如何によっては物理的に値引きが不可能ということになります。

値引き交渉をする前には、可能な限り売主の状況を把握しておきましょう。

3.賃貸・売却併用物件

賃貸と売却を併用で考えている場合は値引きしないと考えます。

このケースは、好条件（高価格）であれば売却してもいいが無理して売るつもりはない。

という一番交渉しづらいパターンの売主となります。

売却での依頼をかけつつ、実際には賃貸でも並行して募集をかけているのです。

つまり、売主はどちらでもよく希望価格以外では売りませんということです。

この場合の値引き交渉は不可能に近いのですが、事前審査を完了済にして決済までの時間を短縮するなど売主へのメリットを提示しつつ交渉してみましょう。

値引きが可能かどうか悩んだことないですか？値引きの判断基準が分からないという人も多いと思います。実は値引き出来る物件には共通点があるんです。この共通点が分かれば交渉もしやすいのですが、これを知らずに損...

4.最後に値引きできる物件とは

逆に値引きできる物件とはどんな物件なのか？

これは、販売が半年以上経過したリノベーション物件は可能性が高いです。

リノベーション物件とは売主が不動産会社の物件となります。

多くの不動産会社は仕入を金融機関から借り入れで行っています。

この場合、在庫があると次の仕入に影響を及ぼすことになります。

また、金利負担や管理費・修繕積立金の負担を考えても、半年超えた物件は値引きしてでも販売したいと考えているはずだからです。

ただし、交渉前に値下げしている場合もありますので、その場合はそれ以上は難しいです。

そして交渉を有利に勝ち取る為の技としては、事前審査のＯＫを取付けておきましょう。

自分が購入能力があることをしっかりとアピールする必要があります。

また、手付金の額や契約日が設定されていると売主にさらに本気度が伝わります。

是非準備をしておきましょう。

5.まとめ

今回は値引きしない物件の特徴について解説しました。

値引きはあくまでも売主の意思なのでここに挙げた例が全てではありません。

ただ、考え方としてはこれらの傾向が強いケースを挙げてみました。

全てに通じることは、売主の状況をしっかりと把握することにあります。

本当に値引き交渉自体が難しいもしくはできない場合は、その交渉が相手に対して悪い印象を与えることにもつながってしまいます。

ここは、不動産会社の担当者としっかりと打ち合わせの上で行うことをお勧めします。

不動産会社の担当者同士では、実態の話ができることが通例となっております。

もし、本当に検討物件に出会えたら担当者と信頼関係を築き交渉することをお勧めします。

【中古マンション】絶対に選んではいけない環境的瑕疵物件とは

【絶対選んではいけない】駅近マンションでもNGの物件とは⁉

ハコイチ hakoichi — Sat, 07 Jan 2023 02:57:01 +0000

こんな方におすすめ！

・駅近マンションを探している方・・・

・資産価値の高い物件を探している方・・・

・不動産会社の言いなりになりたくない方・・・

マンションは駅近という人も多いと思います。

確かにその通りなのですが、実は駅近でも選んではいけないポイントがあるのです。

このポイントが分かれば具体的な物件の選び方が解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は駅近マンションでも選んではいけない物件ついて解説していきます。

今回この記事を読むことで駅近マンションのNGポイントとその理由についてわかります。

◇駅近マンションでもNGポイントがある

具体的に本当に駅近マンションでもNGポイントがあるのか？という疑問がわいてきますね！

それでは、今回の駅近マンションマンションのNGポイントとその理由について解説いていきます。

1.日当り眺望のない物件

リビングのバルコニー側の直近に前立てのある物件は避けるべきです。

「前立て」とは開口部を塞いで日当りや眺望を遮ってしまう建物をいいます。

マンションのメリットの1つである日当り眺望が全くない部屋はもれなく不人気物件となります。

例えば、バルコニーから手が届きそうな距離（5m以内）に建物がある場合は部屋にいても圧迫感を感じることになります。

また、先方の部屋を窓が対面している場合は、互いに気になってカーテンを開けることが出来なくなります。

同様に一日中照明が必要な暗い部屋も不人気です。

日中在宅しない学生や独身者であれば、気にならないかもしれませんが、万人受けしないことは確かです。

結論としては、リビングに前立てが隣接している物件は避けるべきと考えます。

ただ、完璧なお部屋は存在しないのでもし、玄関や寝室側がこのような状況であるならば、ある程度は許容範囲かもしれません。

2.線路・大通り沿い物件

駅近マンションといえども、線路や大通りに面している物件は避けるべきです。

環境的瑕疵などと言うこともありますが、理由としては、やはり音の問題は不人気要素でからです。

例えば、バルコニーの前に線路がある場合は、ずっとその音と生活をせざるを得ない状況となります。

また、バルコニー側が国道沿いや高速道路などがある場合も同様となります。

大通りの場合は、先程の線路同様に音の問題と更には排気ガスやホコリなどが生じることになります。

もしバルコニー側の場合、洗濯物を干すことがネックとなります。

これらも、リビングのバルコニー側ではなく、玄関側であれば、ある程度許容範囲かもしれません。

ただし、実際にはリビングが線路や国道に面している物件はやはり避けるべきと考えます。

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3.治安の悪い物件

たとえ、駅近マンションでも繫華街の中に建っているような物件も避けるべきと考えます。

理由としては、治安維持の低下が考えます。

これは、極端な例ですが、よくテレビで見る渋谷駅のセンター街の中にもしマンションが建っているとしたら想像が付くと思います。

例えば、夜遅くまで営業している飲食店や若者が集まりやすい施設があることで、治安の低下が容易に考えます。

また、近隣にキャバクラや風俗店がある場所はどうでしょうか？

マンションのエントランス周辺を客引きのスタッフが行き来している物件などはファミリーであれば、普通は住みたくないと思います。

問題として、駅近マンションの場合の最大のメリットは資産性があるということです。

つまり、売りやすい・貸しやすいのがポイントになります。

このマンションが投資用の1Rマンションであれば、話はわかります。

ただし、今例に上げた場所のマンションはどんな方が住めるでしょうか？

恐らく、学生や若い独身者以外に借りてが見つかるとはなかなか考えづらいと思います。

つまり、実需用の不動産としては資産性が低いと言わざるを得ないのです。

結論としては、繫華街の中心にある物件は避けるべきと考えます。

4.事務所使用可能物件

分譲マンションは物件によっては管理規約で事務所使用可となっている物件もあります。

ただし、ここも要注意となります。

何故なら、不特定多数の方がマンションに出入り可能になってしまうからです。

事務所も本当にお部屋の中で作業する場合もあれば、店舗の要素としていろいろな方の出入りが可能になってしまう場合もあります。

また、隠れて風俗営業をしていたり、宗教法人や反社会的勢力事務所と使用していたりと、規約上では禁止事項はあるものの、実態を把握することが難しい場合があるのです。

結論としては、管理規約で事務所使用可の物件も避ける方が無難と考えます。

5.まとめ

今回は駅近でも選んではいけないＮＧ物件について解説してきました。

本来ならば、マンションを選ぶ場合の1番大切な要素が駅距離になってきます。

ただし、駅近マンションであれば、なんでもいいかと言えばそうではありません。

条件を上げると切りが無いのですが、今回の4つの条件の2つ以上当てはまる物件は極力避けるべきと考えます。

もちろん全ての条件を満たす物件は難しいと思いますので、今回のチェックポイントを確認して検討してみて下さい。

【住宅ローン】リボ払いはやめるべき！審査時のマイナス要素とは？

【知らなきゃ損する】住宅ローン事前審査前に必ずやるべきこと！

ハコイチ hakoichi — Wed, 21 Dec 2022 08:44:43 +0000

こんな方におすすめ

・これから住宅ローン審査を行う方

・事前審査でNGになった方

・クレジットカードをたくさんの所有の方

住宅ローンの事前審査する前に準備すべきことは何かあるか！と考えたことはないですか？

実は年収や勤続年数以外にも重要なポイントがあるんです。

このポイントが分かればすぐに対策が打てるのですが・・・

これを知らずに損をしている人も非常に多くいます。

そこで今回は住宅ローン審査前にやっておくべき準備について解説していきます。

今回この記事を読むことで事前審査前にやるべき事とその理由についてわかります。

◇事前審査は個人信用情報が重要なポイント

具体的に本当に個人信用情報は重要なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の住宅ローン事前審査前に行うべきことについて解説します。

1.借り入れ返済

他のローン（オートローンやショッピングローン）がある場合は事前に完済する。

何故なら、住宅ローン審査で融資額は年収に対しての返済比率によって決まるからです。

返済比率とは年収に対して返済できる額のパーセンテージで年収によっても異なりますが、30％～35％が一般的となっております。

他のローンがある場合、そのローンの返済分が住宅ローン審査に影響が出るということになります。

例えば、住宅ローンの審査で月々10万円まで融資可能な方にオートローンが月々3万円あるとした場合。

オートローンの月々3万円をマイナスされて住宅ローンは月々7万円までしか融資が受けられないということになります。

つまり、既存のローンを合算した形で返済比率を見られてしまいます。

このケースは減額回答となりますが、そもそも返済比率オーバーということで住宅ローン自体が否決となる場合がありますので注意が必要です。

結論としては他のローンはできるだけ完済するべきです。

ただ、住宅ローンがOKでないのに先に完済するのがリスクという方もいると思います。

その場合は完済条件で審査を進めもらうことが可能です。

審査がOKの場合は完済するということにして、実際には本申込み前に完済することで融資可能となります。

また、自己資金がある場合は物件に頭金を入れるのではなく、他のローンの完済を優先すべきです。

何故なら、住宅ローンは100％融資が可能となっております。

銀行としては、自己資金が0よりも他の借金があることをネガティブに捉える傾向にあります。

しかも、住宅ローンは1％を切る超低金利が利用可なのです。

つまり、オートローンが5％だとしたらそちらを返済して住宅ローンを多く借りた方が本人にとっても得策なのです。

2.リボ払い・キャッシング禁止

リボ払いやキャッシングも同様に返済比率に入れられることになりますので完済が必要です。

しかも、リボ払いは金利が実質10％以上あり定額返済は便利なものの、いつ終わるかわからないのがリスクです。

先程も触れましたが、一刻も早く完済して、その分多く住宅ローンを組んだ方が得策です。

また、銀行の最も印象が悪いのがキャッシングです。

キャッシングを利用する時を考えてみると理解できると思います。

もちろん収入があって、本当に一時的な出費の方もいるとは思います。

ただ、どちらかというと計画的にないかに利用するというよりも、日々の生活がままならない方がつい利用してしまうことが多いのがキャッシングだと考えます。

つまり、日々の生活がままならない方が35年間の住宅ローンが返済できるのか？ということです。

普通に考えて難しいとみられるのが一般的です。

キャッシングが常習的な方はたとえ返済が滞っていないとしても、その履歴で否決になる場合もありますので注意が必要です。

これらのことから、リボ払い・キャッシングの完済は住宅ローン審査時には必須となります。

先程同様で先に返済は難しい方は、銀行に対して完済条件での審査を相談してみることをお勧めします。

定額返済のリボ払いはとても便利と感じたことはないですか？長い期間利用しているという人も多いと思います。実は、リボ払いは住宅ローン審査時にはマイナス要素の事実があるんです。この事実が分かればすぐに対処方...

【知らなきゃ損】失敗しない住宅ローン事前審査のタイミングとは！

3.クレジットカード枚数整理

最近ではクレジットカードにポイントが付与されることもあって複数の枚数を所有している方は少なくないと思います。

ただ、住宅ローンの審査時には注意が必要です。

何故なら、利用中のクレジットカード1枚につき1件のローンがあると見なされる場合があるからです。

これもいろいろな見方ががあって、1割払いのみの利用ならカウントしないケースや未使用のカードであればそもそもカウントしないというケースもあります。

ただし、分割払いやリボ払いは間違いなくカウントされます。

そして枚数が多いものデメリット要素い以外はありませんのでやはり、クレジットカードの枚数は整理すべきです。

結論としては、クレジットカードの利用は枚数を絞ることと1括払いのみにすることです。

また、使用しないカードは極力解約をお勧めします。

4.延滞履歴で住宅ローン否決の場合

クレジットカードやローンの延滞履歴が個人信用情報に載っている場合、住宅ローンは否決になることがあります。

その場合は個人信用情報を自分で取得して、いつ、どの金融機関で何があったのかを調べる必要があります。

その内容で、金融機関に完済して情報を消せるのか。

難しい場合、あとどの位の期間その情報が記載されてしまうのかを知っておきましょう。

個人信用情報機関は下記の3つがあります。

CIC・・・主にクレジットカード会社、信販会社の情報

JICC・・・CICの情報に加えて消費者金融の情報

KSC・・・主に全国の銀行の情報

ネットでも申請可能ですので、心当たりのある方は利用した金融機関によって使い分けて情報を取得してください。

5.まとめ

今回は住宅ローン審査の前に必ずチェックすべきポイントを解説しました。

恐らく今回の内容は、これから住宅ローン審査をする方にはそれなりに当てはまる内容だと考えます。

年収や勤続年数が基準を満たしていても、これらの内容に該当すると普通に否決となってしまいます。

この内容はそれ程難しいわけではなく、誰でもできる簡単にチェックできる内容ですので、出来ることは先に済ませて審査に臨みましょう。

【住宅ローン】あなたの住宅ローン審査が通らない3つの理由とは！

【知らなきゃ損】失敗しない住宅ローン事前審査のタイミングとは！

ハコイチ hakoichi — Sat, 17 Dec 2022 11:51:01 +0000

こんな方におすすめです。

購入の検討を始める方・・・

何から始めたらいいか分からない方・・・

自分の予算を知りたい方・・・

住宅ローン審査はいつすればいい？と考えたことはないですか！

購入物件か決まってから審査するという人も多いと思います。

実は住宅ローン審査には正しいタイミングがあるのです。

このタイミングが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多くいます。

そこで今回は住宅ローン審査のタイミングついて解説していきます。

今回この記事を読むことで住宅ローン審査タイミングとその理由についてわかります。

◇住宅ローン審査は最速で行うべきである

具体的に本当に住宅ローン審査を先に行うべきなのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の住宅ローン審査タイミングについて解説いていきます。

1.住宅ローンの種類

住宅ローンの審査は2回行います。

1回目が事前審査です。

事前審査は仮審査ともいい、大雑把な融資の可否を調べる簡易審査となります。

審査項目としては、収入に対する返済比率と個人信用情報のチェックです。

返済比率とは年収に対して○○％以内に収めるという基準になります。

年収にもよりますが年収400万円以上だと35％以内となります。

ただし、ここでの注意点としては銀行の審査はマンションの管理費・修繕積立金を加算していません。

つまり、管理費・修繕積立金の合計が15000円でも35000円でも関係がないということになります。

実際には融資可能金額ではなく支払可能金額で検討すべきと考えますので、返済比率は余裕を持って年収の25％程度をお勧めします。

そして、個人信用情報は過去のローンやクレジットカードの利用履歴の確認となります。

ここでは、延滞の有無などの支払い状況をチェックされます。

多少の延滞は問題ありますが、数ヶ月に及ぶ延滞や頻繫に繰り返されると個人信用情報に記載されることになります。

これによってローンがNGになることは俗に言うブラックリストに載ることとなります。

事前審査は主にこの2つがチェックされます。

2回目は本審査となります。

本審査は物件の契約を済ませた時点で行うことが多いです。

つまり、全て確定させる審査となります。

内容としては、事前審査で行われた内容の確認があります。

これは、住民票や課税証明書などの公的書類で事前審査と差異がないか裏を取る作業です。

そして物件の審査が行われます。

マンションではほとんどないですが、古い戸建てなど違法建築物でないかなどがチェックされます。

最後に団体信用生命保険に加入できるかのいわゆる健康診断が行われます。

ただ、実際に病院にいくわけではなく、書類上のチェックとなります。

現在のほとんどの金融機関は団体信用生命保険が強制保険となっておりますので、加入ができないと住宅ローン審査はNGとなります。

フラット35だけは、加入が任意となりますので団体信用生命保険が難しい方はフラット35での審査をお勧めします。

2.事前審査タイミング

住宅ローン事前審査は住宅購入を考えた時点で最速で行うべきです。

理由としては、自分が住宅ローンに通るか否かの可否がわかることです。

もし何らかの事情で住宅ローン審査が通らないのに一生懸命時間をかけて物件を探し、内覧をしても時間の無駄になります。

そして通らない原因を把握して対策することで、通る可能性もあります。

また、自分の購入できる予算も確認することができます。

先程触れた、返済比率で購入可能金額がわかることになります。

その他の管理費・修繕積立金や固定資産税を月割してみて自部自身の返済可能額を算出してみることをお勧めします。

これらのことから、気に入った物件を見つける前に住宅ローン審査を行うことの理由がご理解頂けるかと思います。

以前は住宅ローン審査と言えば、申込み用紙に署名捺印が必要でしたが、最近は事前審査はネットで簡単行うことができます。

結果も3日程度で出るのでかなり審査のハードルが下がりました。

年収も勤続年数もあるのに住宅ローン審査がダメになったことないですか？理由に心当たりがないという人も多いと思います。実は住宅ローン審査がダメになるのには、他に原因があるんです。この原因が分かればすぐに解...

3.購入時のメリット

事前審査を済ませて、実際の購入物件が見つかった場合のメリットがあります。

1つ目は購入時には買付申込書が必要になります。

これは、先着順となるのですが、事前審査が通っている場合は購入能力が確定している為、審査の未実施の方より優先されることがあります。

2つ目は、値引き交渉がしやすくなります。

売主は買えるか買えないかわからない方の値引き交渉には応じません。

何故なら値引きしたところでローンが通らなければ意味がないからです。

一方で購入意思と購入能力が確定していれば、決済は可能なのである程度、値引交渉もしやすくなります。

これらのことからも、住宅ローン審査を事前に行う必要性があることがわかります。

4.失敗しない審査のポイント

住宅ローン審査は簡単なミスによってNGになることがあります。

それは、既存のローンをなるべく無くすことで解決できます。

例えば、オートローンやショッピングローンがある場合は完済することをお勧めします。

何故なら、銀行の審査で返済比率を見る時に既存のローンも返済比率に入れられるからです。

例えば、月々10万円まで住宅ローンが組める方に毎月3万円のオートローンがある場合は組めるローンが月々7万円までと減らされてしまいます。

つまり、組める金額が減額されるということです。

同様のケースがカードのリボ払いや分割払いなどにも言えます。

事前審査の前にはこれらの残債も無くすことをお勧めします。

最後にクレジットカードの枚数にも注意しましょう。

クレジットカード（利用中）は1枚で1件のローンがあると見なされるケースが多いです。

ポイントカードとしてクレジット機能を利用しない場合は問題ないのですが、クレジットカードは極力利用枚数を減らしておくことをお勧めします。

かつ、使わないカードはなるべく解約をしておく方がいいです。

5.まとめ

今回は住宅ローン審査を先に行うことがいいとお伝えしてきました。

何事も事前準備が必要ですが住宅購入の場合は最も高価な買い物だけあって念入りに準備をする必要があります。

ただし、事前審査はお伝えした通りハードルがかなり下がっておりますので必ず済ませることをお勧めします。

その際はローンやクレジットカードなどの審査する前の準備もしっかりと行うことが必要になります。

普段から、クレジットカードの枚数やリボ払いなどの状況は把握しておく必要があることをお忘れなく。

【初心者向け】新築よりも中古マンション購入すべきメリット3選

【絶対禁止】独身女性に新築マンション購入を勧めない理由とは！

ハコイチ hakoichi — Wed, 23 Nov 2022 05:38:50 +0000

こんな方におすすめ

・新築と中古で迷っている方

・まだ結婚予定ない方

・マンション購入で損をしたくない方

どうせ買うなら新築マンションの方がいいという人も多いと思います。

実は独身の方は中古がお勧めの理由があるんです。

この理由が分かればすぐに検討方法もわかるのですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回は独身者新築マンションをお勧めしない理由について解説していきます。

今回この動画を見ることで独身者の新築がＮＧ理由についてわかります。

◇独身者は資産性を意識した物件選びが大切

具体的に本当に独身者は資産性が大切なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の独身者が新築のNGな理由について解説いていきます。

1.価格が割高

新築マンションはまだまだ価格が高騰しています。

その理由はいくつもありますが代表的な例を上げて行きます。

◇建築費・人件費の高騰

オリンピックの前から建設業界は人手不足が続いていますが未だに解消の糸口はないようです。

◇金融緩和による住宅ローン金利低下

これによって、今までは購入を見送る年収の低い層も購入できるようになりました。

また、パワーカップルと呼ばれる共働きで世帯収入が1000万円を超える世帯が増えて、購入予算が上がったこともあります。

また、低金利を理由に実需ではなく投資家も不動産に投資する機会が増えたことも要因としてあります。

◇公示地価の上昇

公示価格とは国土交通省が毎年3月に発表している土地価格の相場のことです。

土地の価格が上昇することでデベロッパーがマンションの土地仕入れ価格が高くなります。

つまり、不動産価格の原価が上がるということです。

大きくはこれらの要因によって新築マンションは価格が上がり続けてきましたが、未だに下がる要素はありません。

したがって、新築マンションよりも中古マンションの方が無理のない資金計画が立てられます。

2.価格の下落率が高い

新築マンションは引渡し直接に2割下落すると言われています。

これは、新築マンションの値付けには土地代や建築費といった原価にデベロッパーの利益が加算されているからです。

当然ですが、新築マンションを立てる以上はデベロッパーの人件費と利益がコストとなり販売価格に転嫁されます。

また、新築マンションの場合、販売する時にモデルルームや広告費などの販促費がかさんできます。

これらが、価格の2割相当と言われています。

新築プレミアムなどと言われていますが、物件の価値とは関係のない金額となります。

独身女性の場合、将来のライフプランが未確定の部分が多いと思います。

結婚や転職、親の面倒など最悪の場合は購入した物件に住み続けられないケースもあると思います。

そうなると、売却か賃貸かという選択肢になると思いますが、購入した直後に価格が下落する割合が多い程リスクが高まってきます。

購入後の売却を考えた場合は、利便性のいい中古マンションがお勧めとなります。

3.場所の選択肢が少ない

新築マンションは常にタイミングだと考えます。

新築マンションの販売戸数が減っていることもありますが、希望エリアに新築マンションのできる可能性はそれ程高くありません。

例えば、自分の最寄り駅に新築マンションと中古マンションの玉数の比較してみればわかると思います。

新築マンションが出ていないエリアでも必ず中古物件は何らかの形であると思います。

また、駅近物件は中古物件の方が圧倒的に多いはずです。

どこの駅でも開発は駅前から始めるからです。

稀に駅前が再開発なんていう駅もあると思いますが絶対数は少ないはずです。

マンションは特に資産性が重要な要素です。

資産性とは1にも2にも利便性の良い駅距離7分以内がお勧めです。

特に独身者の場合は特に資産性を意識した利便性のいい中古マンションをお勧めします。

4.まとめ

今回は独身女性には新築マンションはお勧めしない理由を解説してきました。

新築マンションは価格高騰がしばらく続くと思います。

下がる要因が見当たらないからです。

そして、新築マンションは価格下落率が高いことも懸念要素となります。

永住が可能の方であれば、売却することを考えないで自分の気持ちに任せて選んでいいと思います。

ただ、ライフプランが確定していない独身女性については、必ず売却時を想定した物件選びが必要です。

確かに新築マンションは新しいし綺麗で最新設備を備えておりますので、お部屋は魅力的だと思います。

ただ、中古物件でもリフォームで内装はほとんど新築同様に生まれ変わることができます。

そう考えれば、販売促進費が加算されていない、相場で購入可能な中古マンションを選び、自分好みのリフォームで理想的なお部屋を作ってみてはいかがでしょうか。

利便性のいい物件を相場で購入できれば、大きく失敗することはないと考えます。

【賃貸と持家】99％が勘違い！返済困難時の対策はどっちがいい⁉

ハコイチ hakoichi — Sun, 13 Nov 2022 02:17:31 +0000

◇こんな方におすすめ◇

・賃貸と購入を迷っている方

・購入しても支払が出来なくなったら心配な方

・購入は何かと不安な方

賃貸の方が気軽に引越しができて安心と感じるも多いと思います。

実は賃貸と持ち家では不況時の対応が異なります。

この違いが分かれば考え方も変わってくるのですが・・・

これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は賃貸と持ち家の不況時の対策ついて解説していきます。

今回この記事を読むことで賃貸と持ち家の返済困難時の対策についてわかります。

◇持ち家は返済困難時も安心である

具体的に本当に持ち家が返済困難時に安心なのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の賃貸と持ち家の返済困難時の対応について解説いていきます。

1.賃貸の賃料困難時

賃貸の場合の不況時、つまり家賃の支払いが困難の場合は部屋を出る以外に方法はありません。

長い間借りているのであれば、それなりに信用もありますし、敷金も支払っているのでいきなり退去を迫られることはないです。

ただし、それもせいぜい2～3ヶ月程度の話であって、半年間も家賃の不払いを許してはもらえません。

また、不況を理由として家賃を下げる交渉もあまり現実的ではないと考えます。

大家さんからしてみれば、払えないのであれば、退去して欲しいというのが本音です。

つまり、賃貸の場合はどんな理由であれ、賃料が支払えないのであれば退去せざるを得ないのが一般的な対応となるのです。

【住宅ローン】払えない人のやるべきこと・やってはいけないこと！

2.持ち家の返済困難時

一方で住宅ローンを組んだ状態で返済が困難になってしまった場合はどうなるでしょうか？

実は住宅ローンの返済が困難の場合でも、ある程度その物件に住み続けることは可能なのです。

先ずは、金融機関に相談することが先決となります。

住宅ローンを何度も延滞をした状態で相談しても手遅れの場合がほとんどなので、相談も早目に行うことが大切です。

金融機関の対応としては支払える状態までは、支払える額を調整することが基本的な考え方となります。

金融機関にもよりますが、大まかな対応は下記となります。

・返済期間の延長・・・返済期間を伸ばして月々の支払額を下げる方法です。

・一定期間の返済額減額・・・一定期間のみ月々の返済額を減額する方法で一時的な問題での支払い困難な場合はいいです。

・返済猶予・・・一定期間元本の支払いを猶予してもらい、利息のみを支払う方法でかなり支払い金額は抑えることができます。

・ボーナス払いの変更・・・ボーナス払いが負担となっている場合に、毎月払いのみへの切り替えやボーナス払いの割合を減らす方法となり、ボーナスが出なくなった場合には有効です。

ただし、これらは、返済を先延ばしにして返済を続けるための方法であり、返済金額が免除されるわけではありません。

また、返済期間が延びる分、総返済額は増加し、最終的な負担も増額することは理解しておく必要があります。

ただ、賃貸と大きな違いは、支払い可能金額でその家に住み続けることができるということです。

恐らく、住宅ローンを組む時の一番の不安は支払えなくなった時の不安が大きいと思いますが、相談することで解決できることが理解できると思います。

ただし、これはあくまでも支払いの意思がある場合に限ることが条件となります。

また、国の方でもローンの減免制度があります。

もとは「被災ローン減免制度」といって災害に遭われた方の救済措置として考えられていましが最近では、新型コロナに対応する減免制度もできました。

新型コロナウイルスの影響での失業や、収入・売上が減少したことなどによって、債務の返済が困難になった方を対象としています。

この制度のメリットは負債額を減らすことができたり、個人信用情報に傷がつかない点にあります。

通常は延滞や債務整理を行った場合は個人信用情報に履歴が残り、いわゆる「ブラックリスト」に載ることになります。

そうなると、今後のローンはもちろん、クレジットカードやETCの利用も制限されるのでとても不便な生活となってしまいます。

また、これらの手続きには弁護士が必要になってくるのですが、この点も弁護士費用を負担してくれるなど至れり尽くせりです。

結論としては、これらの制度があることで、賃貸での生活よりは格段に住宅ローンを組んだ方が安心感が増すと考えられます。

新型コロナの影響下で住宅ローンの返済に悩んでいる方も多いかと思います。また、実際に給与が下がってしまったり、リストラに合ってしまった方、既に延滞をしてしまっている方に今回はできるだけ家を手放さないで済む対処法をお伝えしていきます。

3.いざという時も安心

住宅ローンを組むことで団体信用生命保険に加入することが多くの金融機関で義務付けられております。

団体信用生命保険とは、債務者が万が一の死亡時や高度障害になってしまった時に住宅ローンが免除される保険です。

これによって、もしも債務者が上記の状態に陥ってしまっても、残された家族は住宅ローンが免除になった家に住み続けることが可能となります。

では、賃貸の場合はどうでしょうか？

他の家族の方が家賃を支払う以外はそのお部屋に住み続けことは不可能ということになります。

また、死亡時や高度障害以外にも、ガンや脳卒中、慢性膵炎などの大病を患うことでも、住宅ローンが免除になる特約もあります。

団体信用生命保険の「八大疾病」保証特約を付けることで病気にも対応してくれることになります。

住宅ローンを組むことで、病気になってしまった時の対応もあることで、賃貸生活とは次元の違う安心感を得ることも事実となります。

【入門編】住宅ローン利用時の団体信用生命保険ついて簡単解説！

住宅購入時には住宅ローンを組む方が大半だと思います。そこで必ず出てくる保険が団体信用生命保険です。今回団体信用生命保険についてメリットやデメリットなど簡単解説していきます。

4.まとめ

今回は賃貸と持ち家の支払い困難時の比較を行ってきました。

賃貸と持ち家の単純な比較はそれぞれの価値観や生活スタイルなどによりますので一概には比較できないと考えております。

ただ、今回の返済困難時の対応では住宅ローンを組むことでの不安よりも安心感を増すことが理解できたかと思います。

ローンを組むということが漠然とした不安にある方が多いと思いますが、これを参考に少しでも前向きになって頂ければ幸いです。

【入門編】中古マンションの配管寿命とチェックポイント簡単解説

初心者必見！不動産会社がリノベマンションを勧める理由と注意点！

ハコイチ hakoichi — Sun, 06 Nov 2022 06:26:38 +0000

こんな方におすすめです！

・リノベマンションマンションを探してる方？

・初めての不動産会社に行く方

・リノベマンションのメリット・デメリットを知りたい方

リノベマンションはキレイでいいという人も多いと思います。

実はリノベマンションはメリットとデメリットが存在します。

この事実が分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに損をしている人も多いです。

そこで今回はリノベマンションのメリット・デメリット、不動産会社の進める理由ついて解説していきます。

今回この記事を読むことでリノベマンションの注意点とお得な購入方法についてわかります。

◇リノベマンションは不動産会社にとって美味しい物件

具体的に本当にリノベマンションが美味しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の不動産会社がリノベマンション勧める理由と注意点について解説いていきます。

1.仲介手数料が倍

不動産会社がリノベマンションを勧める最も大きな理由は仲介手数料が倍になることです。

何故なら、売主不動産会社から手数料が発生するからです。

一般的に仲介手数料は売主、買主のどちらかの担当をすることが多く、そのどちらからしか仲介手数料は発生しません。

ただし、このリノベマンションは売主が不動産会社の為、通常の客付けをするだけで、売主からも仲介手数料が発生するのです。

つまり、ダブルで仲介手数料が発生するので1度の契約で2度美味しい物件なのです。

ここが一番大きな要素になります。

ただし、買主の注意点としては、割高になる傾向があります。

それは、リノベーションの工事代金は当然ですが、売主不動産会社の利益も当然載ってきます。

ここが買主の一番のリスクとなります。

内装は新築同様となっておりますので、気に入ってしまうと思いますが、しっかりと場所や管理状況などのトータルで判断する必要性があります。

内装に惑わされることなく、資産価値を意識した物件選びが大切です。

2.新築同様の内装

リノベマンションの内装はほとんど新築同様となっております。

特にフルリノベーションを施すことでなくても、表層リフォームと水回り設備の交換で見た目はほとんど新品同様になります。

ここは販売する不動産会社にとってもかなりのメリットとなります。

何故なら、一般的な中古物件は現状渡しということもあり、コンディションはよくありません。

設備の不具合はそのままとなりますし、賃貸と異なりクリーニングをすることもありません。

つまり、お部屋を案内した時に汚い状態だと気に入ってくれなことがよくあるのです。

第一印象は大切といいますが、正に汚い状態のお部屋は第一印象が悪いのです。

ただし、ここでリノベマンションの買主への注意点としては、表面上はすべて新築同様となっておりますが、見えない部分にも気配りが必要です。

時に床下の配管に注意しましょう。

部屋内の配管は築年数にもよりますが、寿命としては30年程度となっております。

築年数が25年を超えた物件は配管交換が必要となります。

せっかくリノベーションでキレイになっても配管交換がされていない場合は、またフローリングを剝がしての作業となりますので無駄です。

リノベマンションを検討の際は目に見えない物件の確認もしておきましょう。

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3.アフターサービスが充実

リノベーション物件はアフターサービスが付きます。

これは当然では？と感じる方も多いと思いますが、基本的に中古物件の取引の場合はアフターサービスはつきません。

それは先ほど触れた現状渡しとなるからです。

全くないわけではなく、見えない部分の不具合（契約不適合責任）はあります。

ただし、売主がエンドユーザーの場合は効力は3ヶ月程度となっております。

しかし、売主が不動産会社の場合には2年間の保証がつくことになります。

交換された設備についても、メーカー保証もありますので安心感が全く違います。

販売する不動産会社にとってもここは、押しどころとなりますのでメリットとなります。

ただし、注意点としては、売主不動産会社によって対応が全く異なります。

ネームバリューのある大手不動産会社はそれなりにアフターサービス基準などを設けて手厚い対応を行ってくれます。

ただ、町場の不動産会社などの物件は最低ラインの対応しかしてくれないケースもありますので注意が必要です。

漠然と2年間は安心と高を括らずに、契約時にどの部分までアフターサービスがあるのかを確認しましょう。

4.リノベマンションのお得な購入方法

リノベマンションにはお得な購入方法があります。

それは、1で触れたように仲介手数料が倍になる物件の為、不動産会社によっては買主からの手数料を割引してくれる場合があります。

実際に「仲介手数料無料」となる物件はこのリノベマンションがほとんどです。

仲介手数料は上限が3％と決められいますが、そこを下回る分にはいくらでも構いません。

つまり、仲介手数料無料としても法的には何も問題がありません。

しかも、売主の不動産会社からは仲介手数料が確定しているので、ただ働きする訳でもありません。

探し方としては、スーモなどのポータルサイトでお好みのリノベマンションを検索します。

ただし、そこに出てくる不動産会社に直接連絡してはいけません。

まずは、「物件名」+仲介手数料無料とググってみましょう。

基本的に不動産会社が売主のリノベマンションは、業者専用サイトの「レインズ」に掲載されていることが、ほとんどです。

つまり、どの不動産会社でもその物件を取り扱うことが可能なのです。

検索の結果、仲介手数料無料で購入可能の会社もありますので、対応してくれる不動産会社を探してみましょう。

どの不動産会社から購入しても、売主の不動産会社のアフターサービスなどは同じですので、基本的には仲介手数料の差と考えて大丈夫です。

少しでもお得に購入しましょう。

5.まとめ

今回はリノベマンションを不動産会社が勧める理由と注意点について解説してきました。

不動産会社が勧める理由なので、不動産会社だけがメリットになる物件かと思いますが、実際にｈそうではありません。

買主にとってもメリットは沢山ありますが、価格の妥当性を考えることが必要となります。

割高だとしても、仲介手数料無料で購入可能の場合は買主にとってもメリットになります。

ただ、お部屋が気に入るのは当然のことですが、そこだけに注目せずにトータルで検討して下さい。

特に中古マンションの場合、築年数、駅距離や管理状況などが資産価値に大きく影響してきます。

それらの変えることのできない部分に注力して検討しましょう。