【中古マンション】競売物件のメリット・デメリット買い方解説!

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競売物件って安く買えるのかと疑問に思ったことないですか?

競売物件は夜逃げ物件などイメージが悪いと言う人も多いと思います。

実は競売物件には、通常の物件と比べてメリット・デメリットがあります。

この事実を理解していれば、検討方法も分かるのですがこれを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は競売物件のメリット・デメリットについて解説していきます。

今回この記事を読むことで、競売物件のメリット・デメリット、購入方法についてわかります。

◇競売物件の最大のメリットは価格が安い!

具体的に本当に価格が安いのか?という疑問が湧いてきますので、競売物件のメリット・デメリット、購入方法について解説していきます。

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1.競売物件とは

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競売物件とは一般的には住宅ローンの返済が滞ってしまって、金融機関が強制的に担保権を行使して裁判所に差し押さえられた物件をいいます。

実際にきちんと手続きを踏んでいる物件もあれば、本当に夜逃げしたような物件も存在します。

個人の所有するマンションや戸建てはもちろんですが、事務所や店舗、アパートやオフィスビルなど事業性のあるものや、農地、山林などさまざまなものがあります。

ここでは、居住用のマンションや戸建てについて解説いたします。

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2.競売の購入方法

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競売に参加する上で、特に資格などは必要なく、通常の不動産を購入できる人ならだれでも不動産の競売に参加できます。

どのように探すかは、希望する場所を管轄する裁判所の競売物件情報BIT(Broadcast Information of Tri-set system)と呼ばれる最高裁判所が運用する競売専用のサイトから情報を入手します。

BITをつかえば、通常のポータルサイトのように、エリアや沿線で絞り込むこともできるし、マンションや一戸建てなどの絞り込みから金額などの条件で絞り込むこともできます。

ただし、通常物件と異なり、お部屋の中をチェックすることはできません。

ではどのように判断するかというと、3点セットと呼ばれる「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」を見て判断するしか方法はありません。

物件明細書・・・物件のおおまかな情報や、売却条件などの情報が書かれた資料

現況調査報告書・・・物件の現在の状況や、居住者・占有者がいるか否か、またどんな人なのかをまとめた資料

評価書・・・法的な規制や売却価額が算出された根拠が示されていて、建物の築年数などの状態がまとめられている資料

また、実際に競売に参加するにあったっては購入金額の2割の保証金が必要となります。

ちなみに、住宅ローンは使えると謳っている金融機関もありますが、基本的に厳しいと思いますので事前に相談してください。

3.競売のメリット

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競売物件の唯一のメリットですが、競売物件とはやはり価格が安いことです。

通常の相場の60%~70%ほどの価格で入手することが可能です。

これ以外に魅力は無いのですが、稀に普通では出回っていない特殊な空き家など、マニアックな物件が掘り出し物としてある場合もあります。

4.競売物件のデメリット

競売物件のデメリットは大きく3つあります。

①物件の情報か少ない

ここは、最大のデメリットと考えますが、お部屋の中を確認することが出来ません。

通常のマイホーム探しであれば、お部屋の中をくまなくチェックして家具の配置やリフォーム箇所をイメージしたいと考えますよね?

しかしこれらは全くできません。

もちろん自分で現地に出向いて、周辺環境や外観はチェックできますが、お部屋の状況は先程の3点セットで判断しなければならないのです。

この点は、フルリノベーションを前提として住むこと以外は厳しいと思います。

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②売主が存在しない

つまり、手続きとして鍵の引渡しがなされないという事です。

もちろん、裁判所権限で所有権移転登記までは行います。

ただし、もしお部屋に占有者がいる場合は自身で立ち退き要求をしなくてはなりません。

また、家財道具なのがある場合はも勝手に処分することができません。

自分名義のお部屋なのにおかしな話なのですが、自己責任で交渉するか法的手段をとって出て行ってもらうしか方法がありません。

③瑕疵担保責任がない

瑕疵担保というのは、隠れた瑕疵のことで、簡単に言うと見えない部分の欠陥をいいます。

一般的な中古マンションであれば、配管や雨漏り、シロアリなど入居後の問題も一定期間対応することも、競売物件は全て免責になります。

つまり、売主がいない時点で当たり前と言えばそうですが、誰も修繕を行ってくれませんので、自分の負担で補修工事をしなくてはなりません。

大きくこのようなデメリットがあります。

5.まとめ

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今回は競売物件について解説しました。

不動産業者がフルリノベーションを前提として購入するのであればいいと思いますが、個人で購入するにはかなりハードルが高いと思います。

いろいろと書きましたが、ここまで面倒ではなくスムーズな引渡しが可能の物件もあるかと思いますが、ここで書いたデメリットのケースの物件の場合は、市場価格の70%では割に合わないと考えます。

どんなトラブルが潜んでいるか分かりませんので、安易に購入するのはお勧めしません。

予め調査と勉強をした上で臨んでください。

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