内覧の際に前の建物が気になると感じたことはないですか？
部屋の前には何もない方がいいという人も多いと思います。
実は、前面が空き地の場合には将来的に建物が建つ可能性があるんです。
この事実が分かればすぐに前面の土地について検討するんですが、これを知らずに損をしている 人も多いです。
そこで今回は用途地域について解説していきます。
今回この記事を読むことで、気になる土地にどんな建物が建つかについてわかります。
◇部屋の前面に広い駐車場がある場合は建物が建つ可能性がある。
具体的に本当に駐車場などは建物が建つのかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の「用途地域」について解説します。
１．建物が建つ可能性の高い土地
理由としては、土地の所有者が単独のケースが多く、売却交渉が容易の為です。
例としては、空き地や駐車場は建物が建てやすいです。
よく見かけるコインパーキングなどはそもそも売却中の土地の可能性が高いです。
コインパーキングは設備がほとんど要らない為、売却確定後の更地戻しが簡単にできるという利点があるのです。
結論としては、目の前にまとまっている土地がある場合は将来的に建物が建つ可能が高く注意が必要です。
購入予定のマンションと同じ大きさの土地であれば、同じ高さ、規模の建物が建つ可能性があると思った方がいいと考えるべきです。
２．建物が建つ可能の低い土地
区画割りされていて、所有者が多土地は個別交渉が難航する為、建物が建つ可能は低いです。
例としては、戸建ての密集地はそれぞれ所有者が別で個別の事由がある為、売却が難航するケースが多いです。
所有者は、金額によって交渉可能な方もいれば、先祖代々からの土地なので、売却はしないなど理由はそれぞれにあります。
デベロッパーとしては、できるだけ大きな土地に大きな建物を建てたいので、敷地の３～４割程度の方だけ応じてくれたとしてもプロジェクトとしては成立しないのです。
また、公園や公共施設の場合も売却の可能性は低いです。
国有地などは簡単に売却されることはほとんどないからです。
結論としては、前面に所有者が別れている土地がある場合は、比較的に建物が建てづらく、安全と考えられます。
これらのことから、中古マンションを検討する際にバルコニー側が空き地や駐車場などで、開放感がるなどと現時点での状況に満足してはいけません。
むしろ、戸建てが既に建ってたり、公園や国有地などの方がリスクは少ないと考えます。
3．用途地域とは
用途地域は住居系、商業系、工業系合わせて13の地域に分けられて、その地域ごとに建物の使い道（建物の種類）が決められています。
もし、あなたに気になる土地がある場合は、その土地の用途地域を調べることで、どのような建物が建てられるかの検討が付きます。
何故なら、用途地域で建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているからです。
例えば、第一種低層住居専用地域は２階程度の低層の建物しか建てられません。
そこには、小中学校は建てられるが、コンビニは建ててはいけないなど、制限の厳しい地域でもあります。
ある意味、環境の守られている土地ということでもあります。
一方で、準工業地域は危険な工場以外は特に制限がありません。
マンションはもちろん映画館やコンサートホール、ホテルなど何でも建てられます。
要するに、用途地域を調べることで、その土地にどのような用途のどんな規模の建物が建てられるかが概ね判断が可能になるという事です。
4．避けるべき周辺環境の「環境的瑕疵」について
最後に前面土地以外に現地周辺の環境的瑕疵と言われる、資産性に影響を及ぼすネガティブな施設を解説します。
- 線路や国道沿い
- 騒音・臭気のある工場
- お寺・墓地
- パチンコ店、風俗店
- 暴力団事務所
これらの施設は、上げだすと切がないのとマンションとの位置関係にもよります。
少なくとも、物件の敷地に隣接している場合は避けるべきです。
また、自分自身が全く気にならないとしても、将来的に売却や賃貸を考えると資産価値に影響を及ぼすので避けるべきと考えます。
５．まとめ
今回は用途地域について解説しました。
前面の土地に何もないからといって安易に安心するのは早とちりです。
前面の土地はあくまでも他人の土地です。
つまり、将来的には何が建つか分からないということをしっかりと理解しましょう。
用途地域の調べる手立てとしては、その土地のある市区町村のホームページに「用途地域マップ」があります。
確認することで、ある程度の懸念事項が払拭できるかも知れません。
