修繕積立金 | ハコイチ

3.設備の劣化

古い中古マンションは状態の悪い物件が多く存在します。

何故なら中古物件は基本的に現状渡しが通例となっております。

現状渡しとは、荷物を引き払った後にそのままの状態で引渡すことをいいます。

例えば、設備に不具合があったとしても、修繕することはありません。

また、退去時にクリーニングを施すこともありません。

ただ、新耐震基準物件の物件で築年数が25年前後の物件であれば、そのままの引渡しでもいいと考えます。

何故なら、表層リフォームと水回りリフォームで十分新築同様になるからです。

表層リフォームとは、クロスやフローリング交換の表面上の処理を行うリフォームです。

水回りはその名の通り、キッチン・バスルーム・トイレ・洗面化粧台の交換です。

恐らくドアなどの建具以外はほとんど新しくなるイメージです。

建具も今は技術が進んでいますので、補修やシートは貼ることでこれも新品同様です。

価格もフルリノベーションと異なり60㎡程度のマンションであれば、300万円～500万円程でリフォームすることが可能です。

つまり、売主に修繕を依頼するよりも、不具合の部分を提示して値引き交渉をした方がいいと考えます。

そして自分好みのクロスや設備に交換することをお勧めします。

4.まとめ

今回は中古マンションのデメリットについて解説してきました。

中古マンションは新築マンションと比べてコスパがとてもいいと考えますが、選び方を間違えると取り返しのつかないことになります。

特に築年数や管理状況はとても大切な要素です。

つまり、お部屋の中のように購入後に自分で変更できることではなく、自部自身では変えることのできない部分に注力することが必要だと考えます。

これから中古マンションを検討する方は是非参考にしてください。

【中古マンション】修繕積立金の上昇要因とは？維持費について解説

知らなきゃダメ！【中古マンション】購入時のデメリットと対策

ハコイチ hakoichi — Wed, 26 Oct 2022 09:58:15 +0000

こんな方におすすめです。

・新築マンションと中古マンションどちらがいいのか

・中古は何かと不安

・設備の不具合が心配

実は中古マンションは選び方によってはデメリットになることがあるのです。

このデメリットが分かれば選び方を考えるのですが・・・

これを知らずに損をしている人（悩んでいる）も多いです。

そこで今回は失敗しない中古マンションのデメリットついて解説していきます。

今回この記事を読むことでデメリットと対策についてわかります。

◇旧耐震物件の物件はデメリットが多い

具体的に本当に旧耐震物件の物件は避けるべきがかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションのデメリットと対策について解説いていきます。

インデックス

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い
2.管理費・修繕積立金が高い
3.設備の劣化
4.まとめ

1.旧耐震基準物件はデメリットが多い

建築確認の日付が1981年6月より以前の旧耐震基準物件は選んではいけない。

旧耐震基準物件は古いだけでなくデメリットが多く存在します。

例1としては、耐震性が弱いケースが多いことです。

これは想像がつくと思いますが、旧耐震基準物件は耐震基準が現行のものとは異なります。

そもそも、地震に対しての考え方が異なります。

旧耐震基準は震度震度５程度の地震に耐えうる住宅と定義しております。

一方で新耐震基準は震度６強以上の地震で倒れない住宅ということで、耐えうる震度に対する定義が異なります。

ただし、これは目安の考え方であって、必ずしもこれらの震度で倒壊するというわけではありません。

認識としては、新耐震基準の物件の方が地震に対して厳しく建てられているのは間違いありません。

ただし、旧耐震物件の物件でも頑丈な物件もあれば、新耐震基準の物件でも建物の形状によっては弱い物件もあるということです。

例2としては、住宅ローンが通りづらいことがあります。

そもそも事前審査のできない金融機関が増えているのも事実です。

これは非常にネックで、住宅ローンが使えない物件になってしまうリスクがあるということになります。

たとえ自分自身が現金など用意立てて購入出来たとしても、ゆくゆく売却を考えた時に売りづらいという同じ問題になります。

また、税制優遇が受けれないこともあります。

特に住宅ローン減税は「耐震基準に適合する建物」という条件が付きます。

ここは、建築士による「耐震基準適合証明書」が必要になります。

ここが少しハードルの高い部分になりますが、適合証明書がクリアできると、住宅ローン減税や

登記時の登録免許税の優遇が受けれることになります。

結論としてはやはり旧耐震基準物件はネックが多いのでお勧めできません。

新耐震基準の1981年6月以降に建築確認の下りた物件をお勧めします。

建築確認日といっても分かりづらいので、1983年以降に完成した物件を目安と考えてください。

2.管理費・修繕積立金が高い

特に築年数が経ったマンションほど修繕積立金が高い傾向にあります。

これはそもそも、修繕積立金の集め方が「段階増額積立金方式」ということになっています。

これは、販売促進の為新築当初はランニングコストを安く設定しているのです。

また、古い物件の販売当時は修繕に対しての意識が低いのもあったことも理由にあると思います。

そして思いのほか修繕費が高額になっているのも事実です。

また、注意すべき点としてマンションの総戸数が少ないと修繕積立金が高い傾向にあります。

これは単純に設備の費用に対し負担する人数が少ないからです。

例えば、エレベーターを交換するのに30世帯で負担するのと60世帯で負担するのでは、1世帯当たりの負担金額は倍の金額になるということです。

結論としては、マンションの戸数が極端に少ない20戸を割るような物件は避けることが必要です。

また、修繕積立金が高いは避けるというよりは、適切な金額設定になっているのか？ということが大切です。

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では総戸数30戸以上で250円/㎡単価の修繕積立金を目安とするとあります。

修繕積立金が高すぎるのも避けるべきですが、安すぎ方が危険だと考えられます。

マンション購入でランニングコストがどのくらい増えるのかと考えたことはないですか？管理費・修繕積立金はよく聞くという人も多いと思います。実は、購入することで賃貸よりも維持費が増える事実があるんです。この事実が分かれば計算ができるのですが...

3.設備の劣化

古い中古マンションは状態の悪い物件が多く存在します。

何故なら中古物件は基本的に現状渡しが通例となっております。

現状渡しとは、荷物を引き払った後にそのままの状態で引渡すことをいいます。

例えば、設備に不具合があったとしても、修繕することはありません。

また、賃貸マンションと異なり退去時にクリーニングを施すこともありません。

ただ、新耐震基準物件の物件で築年数が25年前後の物件であれば、そのままの引渡しでもいいと考えます。

何故なら、対策が明確で、表層リフォームと水回りリフォームで十分新築同様になるからです。

表層リフォームとは、クロスやフローリング交換の表面上の処理を行うリフォームです。

そして水回りはその名の通り、キッチン・バスルーム・トイレ・洗面化粧台の交換です。

恐らくドアなどの建具以外はほとんど新しくなるイメージです。

建具も今は技術が進んでいますので、補修やシートは貼ることでこれも新品同様です。

費用もフルリノベーションと異なり60㎡程度のマンションであれば、300万円～500万円程でリフォームすることが可能です。

つまり、売主に修繕を依頼するよりも、不具合の部分を提示して、その分値引き交渉をした方がいいと考えます。

そうすることで、自分好みのクロスや設備に交換することが可能になります。

中古マンションの購入メリットは自分好みのお部屋にすることができます。

デメリットをメリットに変えましょう。

4.まとめ

今回は中古マンションのデメリットについて解説してきました。

中古マンションは新築マンションと比べてコスパがとてもいいと考えますが、選び方を間違えると取り返しのつかないことになります。

特に築年数や管理状況はとても大切な要素です。

つまり、お部屋の中のように、購入後に自分で変更できることは後回しでいいのです。

築年数や管理状況など自部自身では変えることのできない部分に意識を注力することが必要だと考えます。

これから中古マンションを検討する方は是非参考にしてください。

【中古マンション】築年数古くて大丈夫！？お勧め築年数は！？

【中古マンション】築年40年超？！建替え時期について簡単解説！

ハコイチ hakoichi — Mon, 21 Mar 2022 08:02:39 +0000

マンションの建替えって実際どうなのと考えたことはないですか？

特に古いリノベーション物件を検討している方は気になるという人も多いと思います。

実は、建替えには様々な超えるべき問題があるんです。

この問題が分かれば古いマンションの検討方法も理解できるのですがこれを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は中古マンションの建替えについて解説していきます。

今回この記事を読むことで建替えのプロセスと問題についてわかります。

◇マンションの建替えは現実難しい

具体的に本当に建替えが難しいのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションの建替えについて解説いていきます。

インデックス

1.築40年超えのマンションは今後増加傾向
2.マンション建替えのハードルは高い
3.実際築年数40年超えでも住める
4.自分のマンションが建替えの議題に上がった場合
5.まとめ

1.築40年超えのマンションは今後増加傾向

現在、日本国内の築40年超のマンションは現在103.3万戸あります。

これらのマンションが10年後には約2.2倍の231.9万戸、 20年後には約3.9倍の404.6万戸と当然ながら増えていくことになります。（令和2年国土交通省）

そうなると、中古マンションの検索の際に、駅距離や広さなどの条件を絞ると築年数の古いマンションが当然安く検討がしやすいです。

金額の安い物件を探す若い世代の方は、ますます古い物件を目にする機会が増えてくると思います。

また、今流行りのリノベーションマンションも築年数40年超えの物件がどんどん増えていくことになります。

そこでもし、予算の関係でどうしても古い物件を検討する場合には、大規模修繕などのメンテナンス状況をしっかりと確認することをお勧めします。

2.マンション建替えのハードルは高い

そもそも、築年数の古い物件は入居者も高齢化してきます。

そんな背景の中で建替えには様々な問題が浮上してくるのです。

建替えは検討～竣工まで5～10年という期間がかかると言われてます。

1番目のハードルとしては、建替えを行う場合は入居者の４/５以上の賛成が必要ということです。

つまり、80％の賛成が必要なので総戸数100戸の物件であれば、80世帯の賛成が必要になります。

2番目のハードルは、一般的の場合は入居者の中で費用負担が求められます。

その額も物件の状況によりけりですが、ざっと約1000万円/戸と言われています。

年金生活の高齢者に対してこの金額はなかなか現実的ではない金額です。

よく、修繕積立金があるなんて話も出てきますが、このお金はあくまでも修繕に対する費用なのです。

つまり、厳密に言うと建替えに充実することは「マンション標準管理規約」で禁止事項となってしまいます。

3番目のハードルは、仮に建替えが決定した場合、約2年近く仮住まいの生活を強いられることになります。

ここも自己資金ということなので、物理的な負担が多いのが実情です。

そして、もし80％の賛成で建替えが決定事項にもかかわらず、諸事情により反対の場合には、立ち退きを要求されます。

これだけを聞くと残酷な話ですが、実際には管理組合に対して時価で売り渡すという手続きとなります。

「売渡請求権」といい建替えに参加しない区分所有者は、その区分所有権を時価で建替組合に売渡さなければならないのです。

なかなか酷な話ですが現実的にこのようなことが起きることになるので、物理的にも心情的にも建替えが進まないのです。

3.実際築年数40年超えでも住める

それでは、現実的にマンションはどの位寿命があるのかという話になります。

コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。

これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。

あるいは、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。

これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。

ただ、海外では普通に100年近くのマンションは存在していますし、日本でも木造で100年の建物は実在するので、全く検討外の話ではありません。

つまり、しっかりメンテナンスをしているか否かということです。

国としても今後増えていく耐震性不足のマンションの数が多くなることについて、法律を整備し、対策を講じていくことになります。

結論としては、築年40年以降の旧耐震のマンションでも大規模修繕を通じてメンテナンスを適時行っている物件であれば、ある程度住み続けることは可能ということです。

4.自分のマンションが建替えの議題に上がった場合

もし、居住中のマンションの建替えが議題に上がったらどうするかを考えてみましょう。

やはり、1番の問題は資金負担が許容範囲かどうか焦点になります。

先程お伝えした、ケースは一般的な場合で1000万円くらいは覚悟という話をしました。

ただ、物件によって容積に余裕がある場合は、資金が無くてもできるケースがあります。

容積に余裕とは、階数を上に伸ばすということです。

簡単な例として7階建てのマンションを10階建てにして、増えた戸数を販売して資金回収するという事です。

都内の物件にはこんなケースはあります。

このようなケースの場合は無条件に賛成です。

そうでない場合は、現実的にかかる費用を現実的に用意できるかどうかだと思います。

難しいようであれば、残念ながら反対するしか方法はないかと思います。

5.まとめ

今回はマンションの建替えについて解説しました。

入居者が高齢化している古い物件の建替えはなかなか現実的に進まないのが実情です。

対策としては、やはり大規模修繕などのメンテナンスをしっかりと行うことにつきます。

また、もし資金的に余裕のある物件であれば、耐震診断や耐震改修工事を施せば安心だと考えます。

もし、古い物件を検討する場合は大規模修繕履歴をしっかりと確認しましょう。

【中古マンション】修繕積立金の上昇要因とは？維持費について解説

ハコイチ hakoichi — Fri, 11 Mar 2022 07:13:52 +0000

マンション購入でランニングコストがどのくらい増えるのかと考えたことはないですか？

管理費・修繕積立金はよく聞くという人も多いと思います。

実は、購入することで賃貸よりも維持費が増える事実があるんです。

この事実が分かれば計算ができるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はマンション購入時のランニングコストについて解説していきます。

今回この記事を読むことで購入後のランニングコストと管修費の上昇理由についてわかります。

◇マンション維持費は築年数が古くなるにつれ上昇傾向にある！

本当に古いマンションは維持費が高いのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のマンションの維持費について解説していきます。

インデックス

1.管理費とは
2.修繕積立金とは
3.税金について
4.管理費・修繕積立金の値上げについて
5.まとめ

1.管理費とは

管理費はマンション全体の運営費という位置付けとなっております。

エントランスや集会室、駐輪場などの共用スペースは所有者が平等に維持管理の義務を負うことになっています。

例えば、共用スペースの水道光熱費や清掃・点検作業などの管理人の人件費など管理会社へのコストなどは管理費で賄っています。

首都圏中古マンションの月額管理費の平均は1万2,480円となっております。（2020年東日本不動産流通機構公表）

これからで毎月の住宅ローン返済に約2万円強がプラスされるということです。

管理会社は当初、売主不動産会社の関連子会社などに指定されていることが多いです。

ただし、管理会社は変更することが可能です。

入居者で結成される管理組合でしっかり協議し、管理会社の言う事を鵜呑みにせずに運営しましょう。

もし、運営方針や金額的に疑問を感じたら他社の見積もりをとり管理会社の変更で健全化を図りましょう。

2.修繕積立金とは

修繕積立金は、将来実施予定のマンションの大規模修繕やグレードアップ工事等に備えて蓄えておく費用です。

マンションの修繕費は金額が大きい為、いざその時が来てから準備しても簡単に用意できません。

そこで、入居時から毎月入居者全員で積立てていく形を一般的にどのマンションでも行っています。

修繕の内容としては、外壁補修や防水塗装、設備交換（エレベーターなど）・立体駐車場メンテナンスなどがあります。

また、最近多くなっている自然災害発生時の損傷箇所の補修・修繕などもこの修繕積立金から充てています。

首都圏中古マンションの月額修繕積立金の平均は1万1,071円となっております。（2020年東日本不動産流通機構公表）

この修繕積立金はマンションを将来的に維持管理する為の重要な資金となります。

マンションによっては管理費・修繕積立金の延滞金が溜まっているマンションもあります。

実際に大規模修繕工事の際に資金ショートした場合は、他の入居者によって補填したり、金融機関から借り入れを起こす場合もあります。

いずれにしても、真面目に支払っている方にしわ寄せがくるので、滞納者に対してはしっかりと催促を促して行くべきです。

3.税金について

賃貸と違う面としては、不動産を所有すると税金がかかることです。

具体的な税金は、固定資産税と都市計画税が発生してきます。

・固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して課される地方税で「固定資産税課税標準額」の1.4％
・都市計画税とは、市街化区域内の不動産にかかる地方税で都市計画税は原則として「固定資産税課税標準額」の0.3％

納税方法としては、その年の1月1日時点での所有者に対して年４回分割で納めます。

今回は割愛しますが、逆に不動産を所有することで住宅ローン減税の適応というメリットもあります。

マンションの成績表ご存知ですか？重要事項調査報告書について解説！

4.管理費・修繕積立金の値上げについて

新築マンションは当初修繕積立金が安く設定しております。

理由としては、新築マンションを販売する不動産会社（ディベロッパー）が売りやすくする為なのです。

不動産の場合は住宅ローンを利用する方が大半です。

つまり、物件金額の総額というよりは、月々の返済金額で検討するのです。

その際に月々の返済金額にプラスされるのが、管理費・修繕積立金の金額なのです。

この金額が低く抑えていることで、金額の高い物件を勧めることができるのです。

もちろんトラブル防止の為、「長期修繕計画」を明示して、ゆくゆくは修繕積立金が上がることは説明します。

ただ、購入者は検討時点で10年後の修繕積立金を意識する人は、ほとんどいないのです。

実際には「段階増額積立方式」で長期修繕計画では10年で倍の金額になることも普通にあります。

ここが不動産会社の意図で、売ったら、売りっぱなしなんて言われるのです。

また、このケース以外に計画にない修繕が行われる場合もあります。

築年数が10年、20年と経過することで入居者が高齢化しバリアフリー工事やグレードアップ工事などの必要性も出てきます。

あとは、どのマンションでも可能性のある話ですが災害時の修繕費です。

ここは、不慮の事故と同じなので致し方ありませんがやはり修繕積立金から捻出します。

先程も触れましたが、大規模修繕工事についても相見積でしっかりと検討しましょう。

管理会社の関連会社にそのまま発注すると高くつく可能が簡単に想像できます。

依頼するのは、管理会社ではなく入居者である管理組合なのです。

5.まとめ

今回はマンション購入時のランニングコストについて解説しました。

賃貸では発生しないものなのですが、不動産を所有することで発生するものを挙げました。

中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の集金状況は大切な要素となっております。

利便性や間取りが気に入っても、管理状況はあまりにも思わしくない場合は検討を見送る必要もあります。

お金の積立状況や建物の修繕状況などの管理状況は「重要事項調査報告書」で概ね判断することが可能です。

個人で取得することはできませんが、不動産仲介会社では可能ですので担当の営業マンに確認しましょう。

【中古マンション】管理費滞納で資産価値の低下の危ないマンション

ハコイチ hakoichi — Tue, 03 Aug 2021 01:23:21 +0000

あなたは中古マンションを選ぶ時に物件の場所や価格、間取りに注目しますよね。

検討者は、一般的にはそのような人が多いですし、それは間違いではありません。

でも、実際に購入検討段階の物件ではもひとつ大切なチェックポイントがあります。

それはそのマンションの管理状況です。

特にお金に関する管理費・修繕積立金の徴収状況はその物件の資産価値にも影響を及ぼすことになりますので、とても重要な要素です。

今回はあなたの気になる物件が損をしないように、この管理状況のチェックポイントなどお伝えします。

マンションの成績表ご存知ですか？重要事項調査報告書について解説！

インデックス

1.管理費の運用状態をチェック
2.管理費延滞金には時効がある
3.まとめ

1.管理費の運用状態をチェック

管理費はマンション維持運用の血液です。

人間も血が止まれば死んでしまいます。

マンション管理は管理会社が全て運営していると思われがちですが、実際は入居者が全体の管理組合の主体となって行います。

管理会社はただ単に、委託された業者に過ぎません。

区分所有者から集めた管理費や修繕積立を管理組合の口座に入れて、実際にどこにどう使うのかを組合の皆様で決めるわけです。

当然、収入より、支出が増えれば赤字になります。

ずさんな管理をしていれば、管理会社にいい値で業務を委託することにもなりますので、入居者様が意識して目を光らせることが必要です。

2.管理費延滞金には時効がある

そこで問題になってくるのが、管理費・修繕費の滞納です。

滞納者がいれば、当然、催促をしてゆくわけですが、最初は個別訪問や内容証明郵便を送るなどします。

もしも、それでも支払われない場合は訴訟という方法になります。

管理組合が法人化されていれば法人が訴訟の原告になれます。

でも法人化されていない場合は、組合の理事長が原告になるなどのハードルが上がる為、すんなりといかないケースが多くなります。

しかも、滞納された管理費修繕費は5年で時効になります。

そうなると例えば8年間滞納されたものが5年後に発覚した場合既に、5年分は徴収できません。

従って5年経過する前に何らかの手を打つことが必要になります。

これらを放置してゆくと払わなくてもいいという事実がまわりに広がり連鎖を引き寄せることになります。

そして、管理会社への支払いがなされなければ、管理会社も当然清掃作業や補修工事などの業務を行わなくなります。

そうすると廃墟マンションへの道をたどることになります。

3.まとめ

建物のあちらこちらに不具合が生じたり、清掃が行き届かなくなれば、マンションを離れる人も増えることになりますし、居住する人もなくなります。

中古マンションを取扱っていると、どこのマンションも延滞金が0円というマンションはほとんどなく、規模にもよりますが数十万円から100万円程度の延滞金はあります。

決して良いことではありませんが、多少の金額は付き物だとしても、著しい金額はきちんと管理組合に状況を訪ねて見る事も必要だと思います。

そして、大切なことはそれらの行為を見て見ぬふりをせずに適切な対処をするということです。

もしも気になる物件があり、価格や間取りなどの諸条件がマッチしたならば、次は「重要事項調査報告書」という書類をチェックしてください。

これは、管理会社が発行している書類で、そのマンションの管理状況を示すもので、特に管理費などのお金に関するものを調べることができます。

あまりにも、延滞金が多くあったり、大規模修繕工事も行っていないのに修繕積立金が集まっていない場合は要注意です。

【中古マンション】管理費・修繕積立金とは？使用用途を簡単解説！

ハコイチ hakoichi — Tue, 13 Jul 2021 11:59:14 +0000

中古マンション検討の際に管理費・修繕積立金が高いと感じたことないですか？

実は管理費・修繕積立金は物件の規模によって異なる事実があります。

物件によって金額が様々だと思っている人も多くいます。

この事実が分かっていれば、検討方法も分かるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は管理費・修繕積立金の使用用途について簡単解説していきます。

この記事を読むことで、管理費・修繕積立金の使い道や価格の決め方について解説していきます。

◇管理費・修繕積立金は大規模物件の方が安く設定

具体的に本当に大規模物件が管理費・修繕積立金が安くなっているのかという疑問が湧いてきますので、解説していきます。

インデックス

1. 管理費とは
2. 修繕積立金とは
3. 戸建は管理費・修繕積立金がないからお得！？
4. 管理費・修繕積立金の値上げってどうなの？
5. まとめ

1. 管理費とは

管理費はマンションのエレベーターや階段、エントランスホール、ゴミ置き場などの共用スペースの維持費となります。

管理会社が入っていれば管理会社が建物の点検・清掃作業などを代行して行う費用になります。

管理人の人件費も管理費から支払っています。

それ以外にも、消耗品の備品代や共用スペースの保険料などもその中に含まれています。

大規模物件などで共用スペースにキッズルームやスポーツジムなど様々な施設がある場合も管理から捻出されています。

セキュリティ対策として防犯カメラなどの設置や警備会社のと契約費用も管理費から捻出されることが多いです。

マンション選びに重要なポイントは管理状況なのご存知ですか？

2. 修繕積立金とは

一方で、修繕積立金は長期修繕計画の中で計画している修繕工事費にあてる資金となります。

一般的に大規模修繕工事は約15年程度で1回行うように計画しております。

それ以外にも、外壁の塗装や給配水管の老朽化など、年数が経過すれば必ず起こりうる個別の修理費もここから捻出されています。

また、近年では増えている災害や不慮の事故による修繕費もこの中から支払います。

物件が古い場合の段差を解消するようなバリューアップ工事もここから行います。

3. 戸建は管理費・修繕積立金がないからお得！？

余談ですが、戸建の場合はこれらの金額がないので、お得だと考えられる方がいますが本当にそうでしょうか？

答えはノーです。

何故なら戸建もメンテナンスが必要なのは変わらないからです。

戸建に係るメンテナンス費用をざっと洗い出すと・・・

メンテナンス箇所は大きく、構造・屋根・外壁・バルコニー・外部建具・室内・住宅設備の7つ分類されます。

確かに毎月メンテナンスするわけではないので、月々○○○○円という金額は発生しませんが、建物の大きさにもよりますが、15年前後で約500万円程度の修理費がかかると言われています。

そうなると500万円÷15年÷12ヶ月で27,777円/月。つまり毎月、修繕積立金として27,777円の支払いと同じことが言えることになります。

あくまでも、概算ですので、明確な数字は出せないものの、費用がかかることは認識出来たと思います。

4. 管理費・修繕積立金の値上げってどうなの？

マンションの場合、管理費・修繕積立金の値上げの話は致し方ありません！というのが正直な意見です。

というのも、新築マンションの購入時には特に、修繕積立金はかなり低く設定しております。

これは、販売側の思惑なのですが、住宅検討者は毎月の総支払額で検討します。

つまり、管理費・修繕積立金を含んだ月々の住宅ローンの支払いを安く見せたいのが１番の理由です。

物件によっては、修繕積立金は10年で倍なる物件も珍しくありません。

ただ、トラブル防止の観点から長期修繕計画書というものを作成し、契約時に説明はします。

購入者も10年先の修繕積立金の額を気にする人もそうそういないので、認識は薄まってしまいます。

確かに、何十後の建物の劣化状況を明確に測ることは出来ませんが、資産価値を維持する上でも定期的な修繕は行うべきです。

あまりそこの金額を削っても本末転倒になってしまいます。

最悪の場合、修繕積立金が足りない時は、金融機関から借り入れをしたり、一時金徴収なんてことにもなりかねません。

また、滞納者が多くいるマンションは修繕工事に対してリスクを含んでいます。

そんな方に対してはしっかりと督促すべきですし、必要であれば、毎月の金額を上げてでもきちんと計画的に積み立てるべきと考えます。

5. まとめ

今回は管理費・修繕積立金の使用用途について解説致しました。

決して安い金額ではありませんので、どのように使われるのかは、所有者としてしっかりと把握してください。

どのよな使用用途なのか、無駄遣いをしていないかなど管理組合として運営していかなくてはなりません。

値上げについても、管理会社から一方的に請求されるわけはなく、管理組合できちんと議論の上で皆さんが決定することです。

自分のマンションの資産価値の維持と向上の為と興味を持って参加すべきですし、場合によっては、管理会社を変更することも視野に入れて運営しましょう。