新築マンション | ハコイチ

4.まとめ

今回は独身女性には新築マンションはお勧めしない理由を解説してきました。

新築マンションは価格高騰がしばらく続くと思います。

下がる要因が見当たらないからです。

そして、新築マンションは価格下落率が高いことも懸念要素となります。

永住が可能の方であれば、売却することを考えないで自分の気持ちに任せて選んでいいと思います。

ただ、ライフプランが確定していない独身女性については、必ず売却時を想定した物件選びが必要です。

確かに新築マンションは新しいし綺麗で最新設備を備えておりますので、お部屋は魅力的だと思います。

ただ、中古物件でもリフォームで内装はほとんど新築同様に生まれ変わることができます。

そう考えれば、販売促進費が加算されていない、相場で購入可能な中古マンションを選び、自分好みのリフォームで理想的なお部屋を作ってみてはいかがでしょうか。

利便性のいい物件を相場で購入できれば、大きく失敗することはないと考えます。

【初心者向け】新築よりも中古マンション購入すべきメリット3選

ハコイチ hakoichi — Wed, 19 Oct 2022 09:02:44 +0000

こんな方におすすめです！

・新築と中古とどちらがいいかわからない

・漠然と新しい新築マンションがいい

・古いとなにかと心配

実は中古マンションには新築にはないメリットがあるのです。

このメリットが分かればすぐに解決するんですが・・・

これを知らずに新築ばかりに目を向けて損をしている人も多いです。

そこで今回は中古マンションのメリットついて解説していきます。

今回この記事を読むことで中古マンションのメリットとその理由についてわかります。

◇中古物件は選択肢が豊富

具体的に本当に中古物件は選択肢が多いのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回の中古マンションのメリットについて解説いていきます。

インデックス

1.中古マンションは好立地が多い
2.価格が相場
3.原状確認ができる
4.リフォームで新築同様
5.まとめ

1.中古マンションは好立地が多い

中古マンションは立地条件のいい物件が多くあります。

これは想像がつくと思いますが、どのエリアの場所でも同様に立地条件のいい駅近から開発が進んできました。

新駅ができると必ず周辺の近い場所からマンションや商業施設ができます。

逆に古くからある駅の周辺は、ある程度開発が終わっているので、まとまった土地が少ないです。

ただ、古いビルや工場などが建て替えなどを行うタイミングでタワーマンションなどが併設されるケースもありますので、今後全くないとも言えません。

ただ、皆さんの希望されるエリアの最寄り駅周辺に開発がいつされるかは未知の話になってきます。

その未知の開発を待つのは現実的ではありません。

現時点で販売されている駅距離10分以内の資産性の高い物件を検討されることをお勧めします。

【中古マンション購入】選ぶべき「資産価値」の高いポイント5選

2.価格が相場

価格は中古マンションの方が有利です。

というのは、中古マンションと新築マンションは価格の設定方法が異なります。

中古マンションは価格が相場を基準として決められます。

マンションの周辺相場や過去の取引事例をもとに算出します。

一方で新築マンションは原価（土地代＋建築コスト＋人件費）にデベロッパーの利益に販売促進費（モデルルーム・広告費）が加算されます。

この利益と販売促進費が一般的には2割と言われています。

マンションの引渡しを受けた時点で2割下がるとはこのことです。

つまり、新築マンションは相場というより利益と販売促進費という新築プレミアムがついてくるということになります。

ただし、売却時にはそのプレミアムは反映されませんのでご了承ください。

3.原状確認ができる

中古マンションの場合は当然ですがお部屋を確認することができます。

ただし、新築マンションは完成在庫を除き、一般的には青田売りで販売します。

青田売りとは未完成でモデルルームなどを用意して販売することをいいます。

ネックとしては、一番大きなお部屋をモデルルームにすることが多いので、実際の自分の部屋を的確にイメージができません。

また、周囲に建物がある場合、実際の部屋からの眺望や日当たりを実感することが困難です。

一方で中古マンションは、実際のお部屋を確認できるのと、バルコニーからの眺望や日当たりも確認すること可能です。

また、マンションでは大切な管理状況を確認することもできます。

新築マンションは、まだ組合が出来てないので、管理状況を確認することはできません。

管理状況で大切なことは、建物のメンテナンス状況とお金の収支状況が大切です。

お金の状況は管理費・修繕積立金の積立状況を確認すべきです。

この確認は「重要事項調査報告書」という管理会社が発行する書類で分かります。

あとは、現地の共用スペースを確認することをお勧めします。

エントランスやゴミ置場、駐輪場などが整理整頓されているか確認下さい。

管理会社の仕事の内容や入居者のモラルの状況をある程度把握することが可能です。

中古マンションの選び方のポイントが分からないと悩んだことないですか？予算と場所で決まるという人も多いと思います。実は中古マンションの正しい選び方には共通したポイントがあるのです。この共通ポイントが分かれば物件の選び方がわかるのですが、...

4.リフォームで新築同様

中古マンションはその名の通り中古となります。

お部屋の中状況が気になる方も多いと思います。

ハコイチがお勧めする中古マンションは築年数が25年前後物件です。

この年数でもし売主が何も手入れをしていない場合は、ある程度リフォームが必要な状態だと考えられます。

ただし、やるべきことは概ね決まっています。

1つはクロスやフローリングなどの表層リフォームを施すことでかなり綺麗になります。

2つ目は水回りのリフォームです。

ここはケースバイケースですが、キッチン・バスルーム・洗面台・トイレを交換するとほとんどの元々の部屋の中の設備はほぼ交換できます。

この表層リフォームと水回りリフォームでほとんど新築同様になりますので、中古のネックはこれでほとんど解消されると考えられます。

このことから、お部屋の中はある程度、購入後に自由自在となりますのでそれ程気にしないでもいいかと考えます。

5.まとめ

今回は中古マンションのメリットについて解説してきました。

中古マンションを検討する際に、新耐震基準物件でメンテナスしっかり行っているマンションであれば、躯体部分はそれ程心配する必要はないと考えます。

あとはお部屋の中については、先ほど触れたリフォームでほとんど新築同様になりますので、そこも心配は無用です。

肝となるのは、場所が一番大切です。

やはり、最寄り駅から7分以内の資産性を意識した物件選びが大切です。

中古マンションは変えることのできるお部屋の中よりも変えることができない、場所や管理状況に注目することが必須条件となります。

是非参考にしてください。

【中古マンション】修繕積立金の上昇要因とは？維持費について解説

ハコイチ hakoichi — Fri, 11 Mar 2022 07:13:52 +0000

マンション購入でランニングコストがどのくらい増えるのかと考えたことはないですか？

管理費・修繕積立金はよく聞くという人も多いと思います。

実は、購入することで賃貸よりも維持費が増える事実があるんです。

この事実が分かれば計算ができるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回はマンション購入時のランニングコストについて解説していきます。

今回この記事を読むことで購入後のランニングコストと管修費の上昇理由についてわかります。

◇マンション維持費は築年数が古くなるにつれ上昇傾向にある！

本当に古いマンションは維持費が高いのかという疑問がわいてきますね！

それでは、今回のマンションの維持費について解説していきます。

インデックス

1.管理費とは
2.修繕積立金とは
3.税金について
4.管理費・修繕積立金の値上げについて
5.まとめ

1.管理費とは

管理費はマンション全体の運営費という位置付けとなっております。

エントランスや集会室、駐輪場などの共用スペースは所有者が平等に維持管理の義務を負うことになっています。

例えば、共用スペースの水道光熱費や清掃・点検作業などの管理人の人件費など管理会社へのコストなどは管理費で賄っています。

首都圏中古マンションの月額管理費の平均は1万2,480円となっております。（2020年東日本不動産流通機構公表）

これからで毎月の住宅ローン返済に約2万円強がプラスされるということです。

管理会社は当初、売主不動産会社の関連子会社などに指定されていることが多いです。

ただし、管理会社は変更することが可能です。

入居者で結成される管理組合でしっかり協議し、管理会社の言う事を鵜呑みにせずに運営しましょう。

もし、運営方針や金額的に疑問を感じたら他社の見積もりをとり管理会社の変更で健全化を図りましょう。

2.修繕積立金とは

修繕積立金は、将来実施予定のマンションの大規模修繕やグレードアップ工事等に備えて蓄えておく費用です。

マンションの修繕費は金額が大きい為、いざその時が来てから準備しても簡単に用意できません。

そこで、入居時から毎月入居者全員で積立てていく形を一般的にどのマンションでも行っています。

修繕の内容としては、外壁補修や防水塗装、設備交換（エレベーターなど）・立体駐車場メンテナンスなどがあります。

また、最近多くなっている自然災害発生時の損傷箇所の補修・修繕などもこの修繕積立金から充てています。

首都圏中古マンションの月額修繕積立金の平均は1万1,071円となっております。（2020年東日本不動産流通機構公表）

この修繕積立金はマンションを将来的に維持管理する為の重要な資金となります。

マンションによっては管理費・修繕積立金の延滞金が溜まっているマンションもあります。

実際に大規模修繕工事の際に資金ショートした場合は、他の入居者によって補填したり、金融機関から借り入れを起こす場合もあります。

いずれにしても、真面目に支払っている方にしわ寄せがくるので、滞納者に対してはしっかりと催促を促して行くべきです。

3.税金について

賃貸と違う面としては、不動産を所有すると税金がかかることです。

具体的な税金は、固定資産税と都市計画税が発生してきます。

・固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して課される地方税で「固定資産税課税標準額」の1.4％
・都市計画税とは、市街化区域内の不動産にかかる地方税で都市計画税は原則として「固定資産税課税標準額」の0.3％

納税方法としては、その年の1月1日時点での所有者に対して年４回分割で納めます。

今回は割愛しますが、逆に不動産を所有することで住宅ローン減税の適応というメリットもあります。

マンションの成績表ご存知ですか？重要事項調査報告書について解説！

4.管理費・修繕積立金の値上げについて

新築マンションは当初修繕積立金が安く設定しております。

理由としては、新築マンションを販売する不動産会社（ディベロッパー）が売りやすくする為なのです。

不動産の場合は住宅ローンを利用する方が大半です。

つまり、物件金額の総額というよりは、月々の返済金額で検討するのです。

その際に月々の返済金額にプラスされるのが、管理費・修繕積立金の金額なのです。

この金額が低く抑えていることで、金額の高い物件を勧めることができるのです。

もちろんトラブル防止の為、「長期修繕計画」を明示して、ゆくゆくは修繕積立金が上がることは説明します。

ただ、購入者は検討時点で10年後の修繕積立金を意識する人は、ほとんどいないのです。

実際には「段階増額積立方式」で長期修繕計画では10年で倍の金額になることも普通にあります。

ここが不動産会社の意図で、売ったら、売りっぱなしなんて言われるのです。

また、このケース以外に計画にない修繕が行われる場合もあります。

築年数が10年、20年と経過することで入居者が高齢化しバリアフリー工事やグレードアップ工事などの必要性も出てきます。

あとは、どのマンションでも可能性のある話ですが災害時の修繕費です。

ここは、不慮の事故と同じなので致し方ありませんがやはり修繕積立金から捻出します。

先程も触れましたが、大規模修繕工事についても相見積でしっかりと検討しましょう。

管理会社の関連会社にそのまま発注すると高くつく可能が簡単に想像できます。

依頼するのは、管理会社ではなく入居者である管理組合なのです。

5.まとめ

今回はマンション購入時のランニングコストについて解説しました。

賃貸では発生しないものなのですが、不動産を所有することで発生するものを挙げました。

中古マンションの場合は管理費・修繕積立金の集金状況は大切な要素となっております。

利便性や間取りが気に入っても、管理状況はあまりにも思わしくない場合は検討を見送る必要もあります。

お金の積立状況や建物の修繕状況などの管理状況は「重要事項調査報告書」で概ね判断することが可能です。

個人で取得することはできませんが、不動産仲介会社では可能ですので担当の営業マンに確認しましょう。

【初心者・働く女性必見】中古マンションのお部屋は汚い方がお得！

【マンション購入】独身女性！新築VS中古の資産性での比較４選！

ハコイチ hakoichi — Sun, 13 Feb 2022 13:00:35 +0000

新築マンションと中古マンションどちらがいいかと考えたことはないですか？

新築マンションの方が新しくていいという人も多いと思います。

実は、新築マンションと中古マンションには見た目だけではない様々な比較要素があるんです。

この事実が分かれば検討のしかたがわかるのですが、これを知らずに悩んでいる人も多いです。

そこで今回は新築マンションと中古マンションの比較の方法について解説していきます。

今回この記事を読むことで新築マンションと中古マンション比較のベースの考え方についてわかります。

◇マンションは資産性が大切

具体的に本当にマンションは資産性が大切なのかという疑問がわいてきますね！

今回の新築マンションと中古マンションの比較について解説いていきます。

インデックス

1.新築と中古では価格の付け方が異なる
2.物件の選択肢の絶対数が異なる
3.現物状況の確認
4.耐震性は新築マンションの方が有利
5.まとめ

1.新築と中古では価格の付け方が異なる

新築マンションは相場よりも不動産会社の利益や販売経費が優先した価格設定を行っております。

理由として、新築マンションは土地の値段、建築費、などのいわゆる原価にあたる部分と人件費、広告宣伝費、モデルルーム代や利益といった付加価値を上乗せします。

この部分は価格の約20％と一般的に言われています。

つまり、極論として、新築マンションは引渡しを受けた時点で資産性が20％ダウンすることになります。

一方で、中古マンションは周辺の相場を元に価格設定をしますので価格の妥当性や資産性は中古の方が維持しやすいと考えられます。

では、中古マンションを取り扱う上での利益の考え方としては、仲介手数料があります。

仲介手数料は物件金額の３％なので、単純な比較するのは無理がありますが、強引に比べると新築と中古では利益の考え方が２０％と３％ではかなり違いがあります。

2.物件の選択肢の絶対数が異なる

中古マンションはどこのエリアにも存在しますが、新築マンションは流通量が限られています。

例えば、自分の希望エリアの駅距離10分以内の中古マンションと新築マンションの数を比べてみればわかると思います。

恐らく、中古マンションはいくつも物件は出てくると思います。

一方で、新築マンションが出ている駅の方が圧倒的少ないと思います。

たまたま、希望の駅で新築マンションが販売していればいいですが、ターミナルステーションでない限りタイミングは難しいです。

また、新築マンションが出ている場合でも、価格が割高になりますので、予算で絞ると広さが狭くなってしまいます。

つまり、中古マンションの方が圧倒的流通量が多く選択肢が多いということになります。

3.現物状況の確認

基本的に中古マンションは実物で判断できるが、新築マンションは未完成での販売の為、実際の状況を確認することはできません。

例えば、新築マンションは一番広いタイプのモデルルームしか見れません。

つまり、実際検討する部屋の状態を確認することは出来きないのです。

もっと言えば、お部屋の重要な要素である日当りや眺望、周囲の建物の状況の判断が全くできないということです。

また、築年数の経過した中古物件の場合は管理組合も結成され、管理状況や建物のメンテナンス状況の確認ができるのもメリットとなります。

言うまでもありませんが、新築の場合は完成前なのでこれらの状況の判断もしようがありません。

ただ、中には新築マンションでも完成販売をいている物件があります。

しかし、残念ながらこれらの物件は売れ残りの物件が大半です。

つまり、誰もが気に入る人気のお部屋はないということです。

何故なら、不動産会社としては、完成前に完売するために高額なモデルルームや広告宣伝費をかけているのです。

＝完成しても売れていない部屋は言わば在庫なのです。

ただ、そんな在庫でも、気に入るお部屋があれば値引きしてもらえる可能性があるので交渉の価値ありです。

結論としては、実物をみることで、購入後のリスクが大幅に減るということです。

4.耐震性は新築マンションの方が有利

ここでやっと新築が有利だという話が出てきます。

旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されているのです。

例えば、1981年以前の建築確認の物件は旧耐震基準なのですが、必ず旧耐震基準物件が耐震性が弱いという訳ではありません。

ただ、圧倒的に新耐震基準物件の物件の方が耐震性の強い可能性が高いです。

それ以外にも、旧耐震基準物件は住宅ローンが組みづらいとが、住宅ローン減税の対象のならないなどのデメリットは多くあります。

一方で、新築マンションは必ず安心かというとそうも言い切れません。

新築マンションであっても、工事の施工ミスや不良があったとき、それが症状として発覚するまでに数年かかることもあります。

以前2015年10月、三井不動産レジデンシャルが販売した「パークシティLaLa横浜」（横浜市）で、基礎杭が支持層に達していないことや、施工データの改ざんが発覚しました。

これも、入居して数年後に発見された事件でした。

結論としては、新耐震基準物件の物件が耐震性などのリスクが低いということは間違いありません。フルリノベーションならマイリノ

5.まとめ

今回は新築マンションと中古マンション比較を解説しました。

比較ポイントは資産性を考える選び方に絞りました。

やはりマンションは資産性が大切です。

リセールバリューを考えると、失敗は許さないので、購入価格や現物を確認することがリスクを減らすことに繋がると考えます。

耐震性についても、絶対と言い切れないものの、リスクを減らすという意味で新耐震基準物件を選ぶべきべきと考えます。

【新築マンション】価格表の決め方と期分け販売の罠について解説！

ハコイチ hakoichi — Tue, 13 Jul 2021 11:28:43 +0000

新築マンションの価格ってどうやって決めてるのか疑問に感じたことないですか？

新築マンションは新しいから高いイメージがると言う人も多いと思います。

実は新築マンションの価格の決め方には共通点があります。

この共通点を理解していれば、新築マンションの検討方法もイメージできるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は新築マンションの価格の決め方について解説します。

この記事を読むことで、新築マンション値付け方法についてわかります。

◇中古マンションは相場、新築マンションは原価計算で決まる

具体的に本当に新築マンションは原価計算で決まるのかと疑問が湧いてきますので、今回の新築マンションの価格の決め方について解説していきます。

インデックス

1.新築マンションの価格は原価計算
2.部屋の値段は個別条件で決定
3.期分け販売の罠
4.まとめ

1.新築マンションの価格は原価計算

新築マンションの原価は大雑把に下記があります。

土地代・・・用地の仕入金額
材料代・・・建築に関わる部材費
人件費・・・建築に関わる人件費
広宣費・・・販売に関わる広告費、モデルルーム費用、その他

これらの費用を算出し、最終的に不動産デベロッパーの利益を足す事でマンション全体の総額が決定されます。

土地代はある程度相場で左右されますが、建築費と呼ばれる部分は時代の流れが影響されます。

一昔前のオリンピック前は人手不足で人件費がかなり高騰しました。

そんな時に建築されたマンションは当然、原価コストアップとなるわけです。

失敗しない新築マンションのモデルルームの見学方法！

2.部屋の値段は個別条件で決定

マンションの場合、平均的な基準となるお部屋の単価を決めます。

比較時には分かりやすく、㎡単価（価格÷㎡）で出します。

何故㎡単価が必要かといいますと、階数や向き、角部屋か否かで±される要素がいろいろあります。

同じ広さであれば、±○○万円とできますが、広さが異なるので1㎡当たりの単価を出しておけば、条件によってどのように変わるかが分かります。

例）305号室70㎡で価格が3000万円とすると㎡単価＝42.8万円です。

マンションは一般的に、縦一列で広さが一緒なので階数の上下であれば、±○○万円とわかりやすいです。

向きに関しては、やはり南向きが基準となり、そこから東向きや西向きが－○○ポイントというように決めていきます。

ただし、ここでは※前立てによって条件が大きく変わってきます。

※前立てとは、前に建っている既存建物を言います。

例えば、南向きだとしても、バルコニーのすぐ前に同じ高さの建物があり、全く日差しが望めないお部屋であれば、金額を下げざるを得ません。

それとは逆に、北向きでも目の前に海や公園が広がっていて眺望の良いお部屋であれば、金額を上げれるということになります。

また、それ以外にも、ルーフバルコニー付きのお部屋や1Fでも専用テラス、専用庭付きのお部屋も人気があり多少価格UPでも売れ行きがいいです。

これらの要素を加味してそれぞれのお部屋の価格を設定していきます。

広さの異なる部屋を比較する時に先程の㎡単価を出して比較すると基準のお部屋より割高かそうでないかがわかります。

3.期分け販売の罠

一昔前は、50戸のマンションであれば、全て価格が決まって全体の価格表をお客様に配っていました。

でもここ何年間は、新築マンション販売手法で期分け販売という方法が主流となりました。

期分け販売とは、例えば60戸のマンションを3期（3回）に分けて販売するとします。

1期での販売は20戸だとして、価格表には、各タイプが均等にランダムに価格が記載されています。

そして他の40戸は価格が空欄で見えないようになっています。

販売会社はここで、最初の20戸の価格で、お客様の状況を見ながら他の部屋の金額を調整することができます。

人気のあるお部屋は金額を上げ、その分不人気の部屋の価格を下げて売りやすくすることができるわけです。

総額は変えずに均一に効率的な販売ができることが目的であればいいと思います。

が、しかし、物件によって、特に人気のある物件は、ただ単に値段をＵＰするだけの強気な会社も普通に存在します。

例えば、マンションは縦一列同じ広さで同じ間取りが一般的ですと言う話をしました。

もし前立ての状況が一緒であれば、階数が上がるにつれて金額がＵＰします。

にもかかわらず、1期分譲の5Ｆよりも、2期分譲の3Ｆのお部屋の価格が上がるような逆転現象も普通にありました。

その状況を知った検討者は唖然としますよね。

確かに人気のある物件なのは確かなので、売主の意向もわかります。

もちろん価格を決定するのはマンション業者で違法でもないので致し方無いと思いますが。。。

でも、なんか欺かれた気分になるのは、否めないと思います。

そんな価格で購入したとしても、残念ながら売却時には、その時の相場になりますので新築の価格表はあてになりません。

4.まとめ

今回は新築マンションの値付けについて解説致しました。

原価+利益は普通の考え方ですが、マンションは同じようにみえて、全て階数や向きが異なる「唯一無二」の商品ですので、独特な値付け方法になります。

資本主義なので、人気のあるお部屋が高いのは理解できたと思いますが、ポイントは自分に合ったお部屋を選ぶと言うことです。

優先順位は広さなのか、眺望なのか、人によっては東向きの方が都合の良い方もいると思います。

闇雲に予算を上げるのでなく、本当に必要な条件かを見定めて購入検討しましょう。

新築マンションと中古マンション買うならどっち！？を簡単解説！

ハコイチ hakoichi — Tue, 13 Jul 2021 11:25:07 +0000

新築マンションと中古マンションどっちがいいかと悩んだことありませんか？

新築マンションがいいけど価格が高いと感じている人も多いと思います。

実は新築マンションと中古マンションでは性格が異なる事実があります。

この事実が理解できると、検討方法も分かるのですが、この事実がわからずに損をしている人も多くいます。

そこで今回は新築マンションと中古マンションの選び方について簡単解説していきます。

この記事を読むことで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットがわかります。

◇コスパは中古マンションの方が優勢

具体的に本当に中古マンションの方がコスパがいいのかという疑問が湧いてきますので、今回の新築マンションと中古マンションの決め方について解説していきます。

インデックス

1.新築マンションメリット・デメリット
2.中古マンションのメリット・デメリット
3.新築マンション買うなら都内！？
4.まとめ

1.新築マンションメリット・デメリット

新築マンションのメリットといえば、何と言っても、設備が新しく未使用品ということです。

ここが一番かと思いますが、それに付随してアフターサービスが充実しているのもあります。

躯体部分（雨漏り、配管等）は基本的には10年、お部屋の説備については2年間のアフターサービスがありますので安心感が違います。

また、物件によりますが共用部分が新しく充実している点があります。

エントランスはホテルライクでコンシェルジェサービスがあったり、キッズルームやライブラリースペースなどマンション内でいろいろなサービスを受けれるマンションもあります。

逆にデメリットは価格です。

当然ですが、新築の価格は高いです。

新築マンションの価格は周辺相場も土地代に反映されますが、土地代+建築コスト+販促費+利益と決まっていますので、相場+付加価値代のような意味合いの設定となります。

資産価値の観点で話すと、購入後に売却に出した場合の査定方法としては、単純に販促と利益の分は下がってしまします。

物件によって異なりますが、20％前後は変わってくると思います。

そこを新築マンションの付加価値として考えるということです。

新築マンション期分け販売の罠とは！？お部屋の値付け方法を簡単解説！

2.中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションのメリットはやはり価格にあります。

物件によってはヴィンテージマンションなど、新築マンションより高い場合がありますが、多くは比較すれば安いと感じます。

但し、中古マンションの場合は物件価格の3％の仲介手数料がかかります。

ここは、単純に不動産会社利益に当たる部分ですので、購入者からすると購入価格の一部になります。

場所についても、先に建っている中古マンションの方がいい場所の場合が多いと思います。

あと、アフターサービスとは違いますが、長い間躯体に損傷などが無ければ、数々の地震に耐えているという実績も評価の対象となりと思います。

また、新築マンションが青田売り（完成前の販売）に対して中古マンションは当然ですが、完成販売の為、眺望や日当たりが確認できるのもメリットの一つだと思います。

デメリットとしては、築年数にもよりますが、経年劣化による汚れや傷みが古さを感じさせる点にあります。

ただ、お部屋の中で言えばフルリノベーションまでいかなくても、ある程度新築のような内装にもっていくことは普通に可能です。

どちらかというと、共用スペースやマンションのデザイン的なところの方が気になるかもしれません。

3.新築マンション買うなら都内！？

新築マンションを購入するならやはり、資産価値の高い場所が有利です。

一般的にマンションの下落率の平均は年で2％程度と言われています。

但し、ここは新築マンションの最初の広宣費や利益の部分は含まれていません。

新築マンションのリスクとしては、この付加価値の部分にありますが23区の特に都市部に関してはここの下落率が低いことがあります。

一方で、千葉県、埼玉県、神奈川県の郊外型の戸建て住宅とバッティングするエリアに関しては、先程の付加価値部分の負担が重く、下落率が大きくなります。

つまり、当初の値下がり率が大きいということです。

物件の探し方を動画でまとめてますので、参考にしてください。

4.まとめ

新築と中古ではそれぞれメリット・デメリットは存在しますし、マイホームですから好きな場所で購入して頂いていいと思います。

但し、自分のライフスタイルに照らし合わせた時に、一度購入したらそこに永住します！という方なら資産価値という概念は捨てていいと思います。

もし、ある程度、資産価値を意識いている方や買い替えを既に検討している方であれば、新築か中古かは、場所や条件、その時の状況によって検討して頂きたいと思います。

1つ言えることは、中古は選択肢は多くありますが新築だけにこだわると、希望のエリアに出ない場合もあります。

例えば、横浜駅徒歩10分以内の60㎡の2LDKの物件と絞った時に新築マンションと中古マンションの売り出している数をイメージして頂ければわかると思います。

圧倒的に中古マンションの方が選択肢は多いはずです。

そんな時は、リノベーションで内装を新築同様にするという選択肢も十分にありだと思います。

【新築マンション】価格表の決め方と期分け販売の罠について解説！

【マンション購入】モデルルーム見学の注意ポイントを簡単解説！

ハコイチ hakoichi — Tue, 13 Jul 2021 11:07:50 +0000

新築マンションのモデルルームは一番いい部屋で実際のイメージが湧かないと思ったことないですか？

モデルルームと実際には大きく違いがあるという人も多くいます。

実は新築マンションモデルルームは一番高いモデルに設定している事実があります。

この事実が理解していれば、モデルルームの見学方法も分かるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。

そこで今回は、モデルルームの見学での注意ポイントを解説していきます。

この記事を読むことで、モデルルーム見学の際の心構えと注意点についてわかります。

◇モデルルームをすべて信じてはいけない

具体的にモデルルームが信用できないのかという疑問が湧いてくると思います。

それでは、今回のモデルルームの見学方法の注意点について解説していきます。

インデックス

1. モデルルームを鵜呑みにしない！
2. 事前に現地を確認する
3. まとめ

1. モデルルームを鵜呑みにしない！

新築マンションの販売手法はとても大きく、豪華なモデルルームを作り、夢を抱かせて商談します。

ここが最大の売手側のメリットになります。下記に一部をご紹介します。

① 一番大きな部屋をモデルルームに設定している為、実際の購入する部屋と錯覚してしまう。

② 間取りが変更されていることが多い。（3LDK→2LDKでリビングを広く演出）

③ オプションがふんだんに付けられて、かなり豪華な仕様になっている。

④ 家具が小ぶりなものでまとめられているので、実際の家具は入らないことが多い。

⑤ところどころに鏡が設けられお部屋の奥行きを錯覚させる

と、まだまだありますが、モデルルームに足を踏み入れた時点で、こんな豪華な部屋が手に入ると錯覚してしまうことが、既に売手側の罠にハマってしまっています。

ここでは、あくまでも映画のセットだと思ってご覧になるくらいで、ちょうどいいと思います。

モデルルームを見る際のポイントとしは、図面とメジャーを持って、実際の購入する部屋の長さを測ってイメージしましょう。

事前に自分の所有している家具の大きさを測っておくのもいいと思います。

また、高級照明器具でいい雰囲気になり、壁の大きな鏡などで空間が大きく感じます。

フルオプションになっていますので、素の標準設備の状態を確認をすべきです。

しっかりと現実を直視し、目を覚ましましょう。

このような魔法がかかったままで商談が進むと、思いもよらない不必要な部屋やオプション品を購入する羽目になりかねません。

モデルルームは参考程度で済ませた方がいいと思います。

中古マンションの値付け方法は、基本的には周辺相場から導いて概ねの査定金額を基に売主様の意向を加味して決定します。一方で、新築マンションの価格はどのようにして決めているのでしょうか？今回は新築マンションの価格の決め方と販売手法について簡単解説致します。

2. 事前に現地を確認する

以前は建設地の敷地の横などに、プレハブなどでモデルルームを作っている不動産会社が多くありました。

ただ、最近では人のアクセスを考えて駅ビルの中に作ったり、全く関係ないターミナルステーション駅に作ったりしています。

当然、集客を意識してのことだと思いますが、購入者はこんな駅近くのマンションなのかと誤解しかねません。

売手側の意図もありますが、あくまでも、マンションは場所ありきということを忘れてはいけません。

モデルルームをみて、魔法にかかってしまうと、地図でみる現地も良く見えてしまいますので、出来れば現地はモデルルームに行く前に足を運んで確認しましょう。

現地を見る際のポイントとしては、周辺の建物をチェックします。

特に自分の検討している部屋の前の状況を確認してください。

南向きの部屋でも、目の前に高い建物が近くにあれば、全く日差しは望めないでしょう。

また、建物が無くても幹線道路や線路沿いも騒音など避けた方が無難です。

このようにモデルルームでは決してわからないことが現地に足を運ぶことでわかります。

次に最寄り駅まで実際に歩いてみます。

不動産の距離表記方法は1分間で80ｍ進む計算で算出しています。

これは大人の男性が少し大股であるく速さなので、女性やお年寄りはそれ以上かかります。

そこにアップダウンがあれば、さらにプラスアルファと考えるべきです。

近くに、スーパーやドラックストア、飲食店や病院などもチェックします。

逆にない方がいい施設として騒音や臭気の発生する工場やごみの集積場、ガソリンスタンド、お寺や墓地、葬儀場などの嫌悪施設がないかもチェックが必要です。

また、隣接地に風俗店やパチンコ店などがあると治安がよくないので避けるべきです。

さすがに売手側も現地周辺をデコレーションすることは出来ないので、しっかりと現実に戻って冷静に判断する意味でもいいと思います。

3. まとめ

以前、新築マンションを販売していた頃、完成確認の内覧で必ず「イメージと違う」というクレームを耳にしたことがありました。

部屋の中であれば、「思ったよりも狭いや暗い」、外側であれば、「ガソリンスタンドの洗車機の音がうるさい」などです。

それ以外にも「目の前に電線が何本もあり目障り」なんてクレームも聞きました。

営業マンとしては、言わなくてもいいネックはできるだけ言いたくないのが本音です。

契約時の重要事項説明書にも「周辺には○○があり、音が出る場合もあります。」などの文言を載せてますが、契約時点ではあまり気にしてないのが実際のところです。

このように、新築マンションを検討する場合は、実際の部屋が見れる中古マンションよりも、より注意を払って見て頂きたいと思います。