中古マンションの内覧の際に居住中と空室があるけど購入時にどんな影響があるか考えたことないですか？
空室の方が誰もいなくて見やすいなんて人もいるかと思います。
実は、販売中の物件が居住中と空室では大きな違いがあります。
この違いが分かれば検討方法も理解できるのですが、これを知らないで損をしている人も多くいます。
そこで今回は、居住中と空室の違いとどんな影響があるのか解説していきます。
今回この記事を読むことで、居住中と空室の検討方法の違いがわかります。
◇居住中の物件は売主の都合で引渡し時期が異なる
具体的に本当に売主のどんな都合で引渡し時期が変わるのか疑問が湧いてくると思います。
それでは、今回の居住中と空室の引渡し時の影響について解説していきます。
1. 中古マンションは居住中物件と空室物件がある
・居住中物件とは
居住中の物件とは販売中も売主が住んでいる物件を言います。
購入者が見つかってから引越しをするという場合ですので、売り出し中はそのまま生活をし続けます。
・空室の物件とは
空室の物件とは、オーナー様は引越し済で現在空いている物件です。
メリットは即入居可ということです。
空室の物件は、買主様の状況のみで引渡しが可能ですので、ローンの進捗状況のみですのであまり問題にはなりません。
2. 居住中物件引渡し時期は売主の状況次第
居住中の場合は売主が引越しをして頂だかなくてはなりません。
売主の都合にもいろいろなケースあり、購入物件が決定している場合や転勤や実家同居など次の転居先が決定していれば、ほぼ問題はなく購入者側の進捗状況によります。
一方で、次の物件が決まってない場合は少し時間がかかることが多いです。
売主も次の物件を購入する際に同様のケースとなり、購入物件の引渡し時期を決めなくてはなりません。
当然自分の物件が、売れるか売れないか分からない状況では次の購入物件を決めれないというジレンマがあります。
もしオーナー様が現在所有物件の残債が無ければ次の物件を探し、話しを進めてもそれ程リスクはありません。
ただ、残債がそれなりにあり、売却しないと買い替え自体が成立しない場合はリスクが発生します。
売却の目途が立たない状態で次の物件を決めて契約行為などの手続きを行うのは本人以外にも不動産会社や相手方にも一定のリスクが生じる為敬遠されがちです。
このようなケースの場合はやはり物件を決定できないので、売却が決まってから探すことになります。
ただ、次の物件を探すのに半年間掛かりますなんて話では、購入者も困ってしまいます。
何より期日が決定できないと契約書が作成できませんので、ある程度の常識的な期間を設けて期間を設定します。
売主様と購入者の話し合いにもよりますが、一般的には2ヶ月程度か長くても3ケ月位で一旦は暫定期限を決めて契約を行います。
契約終了後も定期的に状況確認しながら、もしも物件が早く決まって引渡しが早まるようでしたら、話し合いで早める事も可能です。
一方で、なかなか物件が決まらず期限が延長なんて話もなくはないです。
この場合も、当然話し合いで決める訳ですが、双方の折り合いがつかず、最悪の場合は違約金が発生したり契約解除ということもあります。
契約解除もペナルティ無で解除できる期間は問題ないのですが、ある一定の期間を過ぎると違約金が発生することもありますので注意が必要です。
3. 購入者側の都合で引渡しが遅れる場合
居住中物件で売主の状況次第の理由が多いですが、中には購入者側の都合により引渡しが遅れるケースもあります。
これらは、ほぼ住宅ローンの状況です。
物件の契約前までに、住宅ローンの事前審査を済ませるのが基本ですが、これはあくまでも事前審査なので簡易的な審査に留まります。
契約後に本審査（本申し込み）を行う際に物件の契約書や重要事項説明書、その他公的な書類を添付致します。
つまり、購入物件の正式が審査がここから始まることになります。
金融機関によっては事前審査の際にはほとんど物件に対しての審査は行わず、正式審査の上で稀に物件ＮＧなんて話も0ではありません。
そのような事態になると、また一から金融機関を探し事前審査から始まるということにもなります。
特に、古い戸建や借地権の物件などが原因の場合が結構あります。
もし物件が気になる場合は、金融機関に先にできる限りの資料を提出してできる限りの審査をお願いしましょう。
また、物件ではなく、本人の健康上の問題で本審査却下になることがあります。
いわゆる団体信用生命に加入出来ない場合です。
一般的な銀行は団体信用生命が強制保険となっておりますので加入出来ない場合はローン却下となります。
この場合はフラットなど団体信用生命の加入を問われない金融機関に変更するしかありません。
4. まとめ
今回は中古マンションでの居住中の引渡し時期をメインに解説致しました。
居住中物件の引渡し時期の未確定要素は売主の都合の場合が多いです。
もちろん契約書で設けている期間内で引渡しが行なえれば問題にはなりませんが、どうしても不確定要素がある状況が普通にあります。
そこは、互いの不動産の仲介会社が密に連絡を取り合って円滑に進めていく必要があります。
お客様同士も、契約書はあるものの「最悪の場合はここまでに、こうしましょう！」という約定とは別のデットラインを決めておくといいと思います。
