中古マンションどんな物件を買えばいいのかわかないと考えたことはないですか？
スーモを何年も見続けていますという人も多いと思います。
実は、中古マンションは選んではいけない条件があります。
この条件を理解した上で物件選びを出来ればいいですが、この条件を知らずに損をしている人も多いです。
そこで今回は選んではいけない中古マンションの条件をお伝えします。
今回この記事を読むことで選んではいけない物件の条件と理由をお伝えします。
中古マンションは資産性が重要であって、無い物件は選んではいけない
1.選んではいけない立地
マンションは利便性が最重要です。
何故ならマンションの価値（価格）は立地条件で決まるからです。
マンションで資産性を意識するというのは、全ての人に当てはまるわけではありません。
永住思考で環境を重視する方はこの限りではないです。
徒歩10分以上
資産性を考える場合は駅徒歩10分以上の物件は避けるべきです。
また、アップダウンのある場所もそれ以上の時間を感じさせてしまうのでNGです。
理由としては、スーモなどの物件検索サイトで徒歩10分以内で検索するニーズが圧倒的に多いのです。
線路沿い・大通り沿い
線路沿いや大通り沿いは音の問題が一番です。
騒音は生活の質を下げます。
睡眠や仕事、小さい子育てなどに影響を及ぼすことになります。
大通り沿いはそれ以外にも、排気ガスやホコリなどで窓を開けられなかったり、洗濯物にも悪影響となります。
マンションで玄関側の場合ならまだしも、バルコニー側がこのような状況は避けるべきです。
環境的瑕疵の隣接地
環境的瑕疵とは物件ではなく、周囲の環境に問題のある事由を言います。
具体的な例として
・墓地/葬儀場
・工場/ごみ焼却場
・ラブホテル/風俗店/
・反社事務所
上げだすとキリがないのですが、あくまでもこれらの施設が隣接している場合は避けるべきです。
理由としては、誰もが嫌悪感を抱く施設だからです。
自分は特に気にならないという方でも将来的に売却や賃貸を考えるとリスクが高いです。
2.選んではいけない物件
物件の場合、先ず気になるのはお部屋だと思いますが、正直お部屋の優先順位は最後でいいです。
前提として、購入後に変更できることではなく、変更できないことに注目すべきなのです。
マンションの場合、お部屋の中は購入後自由に変更することは可能です。
◇変えられない具体的例として
・旧耐震基準物件→耐震性や減税、住宅ローンが組みずらいなどデメリットが多い
ただし、耐震診断で問題なしや耐震補強工事をしていれば可能。
・バルコニー側の建物が隣接していて日当り眺望がない
→バルコニーから5メートル以内に圧迫感のある建物があるのはかなり不人気。
・1Fは防犯面、プライバシーの問題からリスクが高い
→ただし、専用庭や専用駐車場がついている場合はそれなりニーズがあるのでその限りではない。
以上が中古マンションでは最低限避けるべき条件です。
中古マンションは実はお部屋以外の部分がとても重要な要素です。
3.選んではいけない管理
「マンションは管理を買え！」と言われています。
管理と言われてピンとこない方も多いと思います。
具体的には建物のメンテナンス状況とお金の状況を言います。
大規模修繕工事
マンションでは大規模修繕工事を定期的に行います。
築15年～20年以内に行うのが一般的です。
この修繕工事がしっかりと行われていない場合は後々の建物も寿命に大きく影響を及ぼすことになります。
日本ではまだありませんが、海外では築100年を超えるマンションが多数あります。
ただし、しっかりとメンテナンスの行うことが大前提条件なのです。
ここを、怠たることで建物の寿命と資産価値を一気に下げることになるのです。
管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金の収支状況
つまり、マンションの貯蓄状況です。
先程触れた、大規模修繕工事など莫大な金額が必要になります。
この資金は入居者から集めている修繕積立金から捻出することになるのです。
つまり、お金は貯めるだけでなく、支出もあるのでバランスが大切なのです。
ただ、残念ながら、どのマンションでも管理費・修繕積立金の延滞金は存在します。
戸数にもよりますが、問題なのは、それによって行うべき修繕が行えないことです。
そうなると、真面目に支払っている方から追加請求するとか、銀行から借り入れを起こすなどが必要となります。
管理費・修繕積立金は入居者の義務なので、大切なのは管理組合としてしっかりと督促して集金することです。
これらの状況の判断の方法としては、管理会社が発行している「重要事項調査報告書」に記載されています。
この書類は一般に方は取得できませんので、もし購入検討物件が見つかった場合は担当営業に相談し取得してもらいましょう。
共用部分のチェック
その他、現地内覧時にチェックするポイントとしては、共用部分であるゴミ置き場や駐輪場をチェックします。
ゴミ置き場や駐輪場はそのマンションの性格を表しています。
整理整頓されていれば、管理状況の健全なマンションと言えるでしょう。
ただし、ゴミ置き場に粗大ゴミが置き去りになったままや、駐輪場に壊れた自転車が放置されている場合は注意が必要です。
入居者のモラルの低さが伺えるのと、管理会社の資質の問題にも関わってきます。
恐らく目に見えないトラブルも抱えていることが想像できますので避けるべきと考えます。
賃貸で借りている人が多いマンションによくあるパターンです。
4.最後にお部屋の状況は重要でない
これは先程触れましたが、購入後いかようにも変更が可能だからです。
中古マンションで築年数が10年以上経過している物件であれば、ある程度のリフォームは想定しておくべきです。
例えば、フローリングやクロス変更するだけでかなり見違えます。
金額もせいぜい数十万円程度です。
また、設備の不具合や故障も中古マンションの場合は現状渡しが原則なのです。
キッチンやバスルーム、トイレの水回りの交換をしても安ければ100万円程度です。
わざわざ、売主に修復交渉するくらいであれば、その分の値引き交渉をした方が賢明です。
自分好みのお部屋にアレンジできるメリットがあります。
その金額を住宅ローンに上乗せしても月々の支払いは、たかが知れています。
つまり、お部屋の状況が悪いのは気にすることなく、値引き交渉のチャンスと前向きに捉えましょう。
5.まとめ
今回は「選んではいけない」というテーマで解説しました。
立地、物件要素、管理とどれも重要なポイントです。
自分は特に気にしない！ではなく、将来的な資産価値を考えた場合に外してはいけない状況となります。
是非参考にしてください。
