中古マンションの引渡しの決済日って何をすればいいと疑問に感じた方いませんか？
鍵をもらえる日という認識だけの方も多くいます。
実は、決済日は鍵をもらうだけではないのですね。
この決済日の意味合いが分かっていれば、いいのですが、これを知らずに戸惑ってる方も多くいます。
そこで今回は不動産の決済日について解説していきます。
◇決済日は物件残代金の精算と名義変更等全ての完結
具体的に決済日にはどんなことをするのか疑問が湧いてくると思いますので、簡単解説していきます。
1. 決済日の流れ
先ずは、決済の場所についてですが、基本的には融資を実行する金融機関で行います。
立会いは、売主様、買主様、それぞれの仲介会社の担当者、そして司法書士が立会います。
今回初めて、司法書士が出てきますが、いわゆる名義変更を行う人です。
この場は融資を実行するが目的ですが、金融機関の振込手続きに時間がかかりますので、その間に司法書士による、登記の準備を行います。
決済日＝鍵の引渡し日＝所有権移転登記の日になります。
司法書士は売主様が持参した、不動産の所有権移転登記に必要な権利書や印鑑証明書などの書類を確認し、書類をチェックして確実に名義変更できると確認を行います。
そして、決済が終わるとその足で法務局に行き、速やかに買主に名義を変更する手続きを行います。
2. 諸費用精算
住宅購入時に金融機関から融資を実行した以外に購入時に係る費用として諸費用があります。
・登記費用
・仲介手数料
・住宅ローン借入れのための費用（事務取扱手数料、保証料、団体信用生命保険の保険料など）
・火災保険料・地震保険料
・固定資産税等精算金
・管修費、修繕費の清算金
以上です。
諸費用の目安は、購入する住宅が「新築か中古」、「戸建てかマンション」、「分譲か注文」などの条件によって異なりますが、今回は中古マンションを例にすると、物件の約7％位と言われています。
中古物件の場合は一番金額が高いのがやはり仲介手数料です。
物件価格の3％＋6万円ですので、3000万円の物件ですと、96万円（税抜）ということです。
また、登記費用も約30万円～45万円位かかります。
登記費用内訳
・登録免許税等税金
・司法書士報酬（司法書士に登記申請を依頼した場合）
・その他雑費（登記完了後の証明書等の発行手数料など）
以上です。
また、諸費用につきましては、一般的には、当日現金でお支払い頂きますが、住宅ローンに組込むことも可能です。
詳しくは金融機関にご相談いただければと思います。
ただ、頭金と諸費用全て融資となると金融機関の心象があまりよくないので、避けた方がローン審査自体は無難だと思います。
3. 入居後に発生する費用
入居後とは、ランニング費用ということになります。
・住宅ローン
・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税が発生します。
固定資産税：固定資産税は毎年1月1日現在の不動産の所有者に対して課税される税金で、4月～6月頃にその不動産がある市区町村役場から1年分の納付書が届きます。
都市計画税：都市計画税は都市計画法によって市街化区域内にある土地と建物に課税される税金で、毎年固定資産税と一緒に納付書が郵送されます。
4. まとめ
決済日つまり、鍵の引渡し日をもって所有者が変わります。
管理費、修繕費もこの日から日割り計算で支払いが発生することになっております。
今まで、賃貸住宅の方であれば、これからは住宅ローンという責任が発生するということになります。
夢のマイホームという言葉があるように、全ては自分の為の支払いですので、前向きに考えて行きましょう。
入居後も物件のことは営業マン、支払いについては金融機関に遠慮なく相談しましょう。
