中古マンション購入時に管理のどこ見ればいいのかわからないと考えたことないですか？
管理は目に見えないと思っている人も多いと思います。
実は、中古マンションの管理状況は把握することがでいるのです。
この事実がわからないで損をしている方も多くいます。
そこで今回は中古マンションの管理状況のチェックポイントについて解説していきます。
この記事を読むことで中古マンションの管理状況の把握の仕方がわかります。
◇中古マンションを選ぶ上で管理状況がもっと重要です！
具体的に本当に管理状況がそれ程重要なのかと疑問が湧いてくると思います。
それでは、今回の管理状況のチェックポイントについて解説していきます。
1. マンションの管理とは！？
「中古マンションは管理が命！」「マンションは管理を買え！」なんて言葉を耳にしたことがあるかもしれません。
このくらい管理状況が大切な指標だということです。
そもそも管理とは何かと言えば、マンションは戸建てと異なり１つの大きな建物に大勢の人が共同で住みます。
そのマンションの共用スペースをみんなで維持していく行為を言います。
分かりやすいところで言えば、外壁のひび割れや防水が弱くなって起こる雨漏りなどは、建物全体に悪影響を及ぼすことになります。
資産価値を維持すべく深刻な事態になる前に長期修繕計画を基に修繕を実行することが重要です。
建物の設備のさびや腐食を防ぎ、建物の資産価値の維持向上させることも重要な要素です。
また、エントランスや階段などの共用スペースの清掃作業も居住者の衛生管理に努めることも管理と言えるでしょう。
ごみ置き場や駐輪場に粗大ゴミや壊れた自転車が放置されたままになると、住んでいる方々のモラル意識も低下していきます。
管理の実働は管理会社が行うことが多いですが、運営をするのは入居者で構成される管理組合が行いますので、自分たちの住いは自分で守るという言事です。
2. 管理組合と管理規約
管理組合とは、購入者である区分所有者で構成される組織で、大規模修繕工事などのマンションの維持管理関することを話し合いで決定します。
通常、購入した時点で管理組合員の資格が生まれ、売却した時点で資格喪失となります。
転勤などで賃貸として貸出中も組合員ですので、総会などの出席を求められます。
管理規約とは、管理組合を運営する上での重要なルールブックです。
様々な価値観をもった人達が集まって、言わば共同住宅で生活をするわけですから、一定の取り決めがないと上手く行きません。
分かり安いルールの例を挙げると、ペット飼育の可否や、駐車場の利用方法、楽器の演奏の可否などは、マンションの管理規約の使用細則に定められています。
また、管理費や修繕積立金、駐車場代金、ルーフバルコニー使用料なども記載があります。
管理規約も区分所有者に対して効力がありますが、賃貸住宅として住んでいる住人にも建物使用方法などは効力の対象となります。
3. 購入時に管理のチェックポイント方法とは
検討しているマンションの管理状況のチェックポイントは大きく2つあります。
それは①「建物状況」と②「お金の状況」です。
①「建物状況」
建物は築年数にもよりますが、大規模修繕工事を定期的に行ってきちんとメンテナンスを行っているのかチェックが必要です。
大規模修繕工事は一般的には築年数15～20年程で1度行います。
エレベーターや機械式駐車場などのメンテナンスを怠るとトラブルの原因にもなります。
その他、清掃の状況や、先ほど触れたゴミ置き場の状況もしっかりと目視で確認しておきましょう。
粗大ゴミが長い間放置されているような状況は危険です。
もし管理人がいる場合は確認してみましょう。
②「お金の状況」
こちらは管理費、修繕積立金、駐車場代などの費用がしっかりと徴収されていて、大規模修繕工事や定期メンテナンスの準備を行っているかどうかです。
滞納者が多くきちんとお金が集まっていない場合はしっかりとした工事を行うことが出来ません。
そうなると、最悪のケースで修繕工事の為に金融機関から借り入れを行って工事をしなければならない状態や真面目に支払っている方が追い金することにもなりかねません。
すなわち、現状の費用では足らないので、修繕積立金の値上げにも繋がりますので、注意が必要です。
このような財務内容について、マンション検討者が知るすべがありませんが、「重要事項調査報告書」という管理会社が発行しているものがあります。
ここには、いつどんな修繕工事を行なったのかや管理費・修繕積立金の収支状況、延滞金などが記載されています。
この書類は、実際に購入する時点でしか手に入れることはできませんが、仲介会社の担当者に相談すればある程度の情報は頂くことが可能ですので、是非相談してみて下さい。
4. まとめ
今回は管理について解説致しまたが、管理は目に見えない部分が大半です。
ただ、自分の目で確認出来る、共用スペースの清掃の状況やゴミ置き場などは、お部屋を見るのと同じくらいしっかりと行ないましょう。
また、管理費・修繕積立金の集まり具合や滞納金などのも重要事項調査報告書を担当者に依頼し確認しましょう。
本当にお部屋が気に入ってもこれらのチェックポイントが余りにずさんな状況だと判断したら、トラブル防止の観点から購入を見送る覚悟も必要だと思います。
