マンションの建替えって実際どうなのと考えたことはないですか？
特に古いリノベーション物件を検討している方は気になるという人も多いと思います。
実は、建替えには様々な超えるべき問題があるんです。
この問題が分かれば古いマンションの検討方法も理解できるのですがこれを知らずに悩んでいる人も多いです。
そこで今回は中古マンションの建替えについて解説していきます。
今回この記事を読むことで建替えのプロセスと問題についてわかります。
◇マンションの建替えは現実難しい
具体的に本当に建替えが難しいのかという疑問がわいてきますね！
それでは、今回の中古マンションの建替えについて解説いていきます。
1.築40年超えのマンションは今後増加傾向
現在、日本国内の築40年超のマンションは現在103.3万戸あります。
これらのマンションが10年後には約2.2倍の231.9万戸、 20年後には約3.9倍の404.6万戸と当然ながら増えていくことになります。（令和2年国土交通省）
そうなると、中古マンションの検索の際に、駅距離や広さなどの条件を絞ると築年数の古いマンションが当然安く検討がしやすいです。
金額の安い物件を探す若い世代の方は、ますます古い物件を目にする機会が増えてくると思います。
また、今流行りのリノベーションマンションも築年数40年超えの物件がどんどん増えていくことになります。
そこでもし、予算の関係でどうしても古い物件を検討する場合には、大規模修繕などのメンテナンス状況をしっかりと確認することをお勧めします。
2.マンション建替えのハードルは高い
そもそも、築年数の古い物件は入居者も高齢化してきます。
そんな背景の中で建替えには様々な問題が浮上してくるのです。
建替えは検討～竣工まで5～10年という期間がかかると言われてます。
1番目のハードルとしては、建替えを行う場合は入居者の４/５以上の賛成が必要ということです。
つまり、80％の賛成が必要なので総戸数100戸の物件であれば、80世帯の賛成が必要になります。
2番目のハードルは、一般的の場合は入居者の中で費用負担が求められます。
その額も物件の状況によりけりですが、ざっと約1000万円/戸と言われています。
年金生活の高齢者に対してこの金額はなかなか現実的ではない金額です。
よく、修繕積立金があるなんて話も出てきますが、このお金はあくまでも修繕に対する費用なのです。
つまり、厳密に言うと建替えに充実することは「マンション標準管理規約」で禁止事項となってしまいます。
3番目のハードルは、仮に建替えが決定した場合、約2年近く仮住まいの生活を強いられることになります。
ここも自己資金ということなので、物理的な負担が多いのが実情です。
そして、もし80％の賛成で建替えが決定事項にもかかわらず、諸事情により反対の場合には、立ち退きを要求されます。
これだけを聞くと残酷な話ですが、実際には管理組合に対して時価で売り渡すという手続きとなります。
「売渡請求権」といい建替えに参加しない区分所有者は、その区分所有権を時価で建替組合に売渡さなければならないのです。
なかなか酷な話ですが現実的にこのようなことが起きることになるので、物理的にも心情的にも建替えが進まないのです。
3.実際築年数40年超えでも住める
それでは、現実的にマンションはどの位寿命があるのかという話になります。
コンクリートの耐用年数は47年という数字を目にしたことがあります。
これは、税法上の建物の価値算定であり47年過ぎると住めなくなるということではありません。
あるいは、コンクリートの寿命は107年（国土交通省）という数字も目にします。
これも物理的なコンクリートの寿命という定義ですが、日本ではまだ例がありません。
ただ、海外では普通に100年近くのマンションは存在していますし、日本でも木造で100年の建物は実在するので、全く検討外の話ではありません。
つまり、しっかりメンテナンスをしているか否かということです。
国としても今後増えていく耐震性不足のマンションの数が多くなることについて、法律を整備し、対策を講じていくことになります。
結論としては、築年40年以降の旧耐震のマンションでも大規模修繕を通じてメンテナンスを適時行っている物件であれば、ある程度住み続けることは可能ということです。
4.自分のマンションが建替えの議題に上がった場合
もし、居住中のマンションの建替えが議題に上がったらどうするかを考えてみましょう。
やはり、1番の問題は資金負担が許容範囲かどうか焦点になります。
先程お伝えした、ケースは一般的な場合で1000万円くらいは覚悟という話をしました。
ただ、物件によって容積に余裕がある場合は、資金が無くてもできるケースがあります。
容積に余裕とは、階数を上に伸ばすということです。
簡単な例として7階建てのマンションを10階建てにして、増えた戸数を販売して資金回収するという事です。
都内の物件にはこんなケースはあります。
このようなケースの場合は無条件に賛成です。
そうでない場合は、現実的にかかる費用を現実的に用意できるかどうかだと思います。
難しいようであれば、残念ながら反対するしか方法はないかと思います。
5.まとめ
今回はマンションの建替えについて解説しました。
入居者が高齢化している古い物件の建替えはなかなか現実的に進まないのが実情です。
対策としては、やはり大規模修繕などのメンテナンスをしっかりと行うことにつきます。
また、もし資金的に余裕のある物件であれば、耐震診断や耐震改修工事を施せば安心だと考えます。
もし、古い物件を検討する場合は大規模修繕履歴をしっかりと確認しましょう。
