住み慣れた家を売却する時に、不動産会社に査定の金額を出してもらうのですが、金額の算出方法が気になりませんか？
査定金額は、仲介会社によっては数百万も異なる場合があります。
今回はこれから、不動産売却検討の方は損をしないとように必見です。
１． 不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定があります。
１－１机上査定とは、現場に行くことなく、データベースなどをもとに査定額を算出する方法です。
具体的には、レインズ（※）などを閲覧し、近隣の物件の過去の取引事例や市場価格を参考にして計算致します。
現地を調査していないのであくまでも参考程度の簡易査定となりますが、訪問せずにメール等のやり取りで気軽に調べられるのでまだ、具体的に売却を決めていない方には、メリットを感じて頂けると思います。
※レインズ（Real Estate Information Network System=REINS）とは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
簡単にいうと、不動産会社のみが閲覧できるポータルサイトのようなものです。ここに掲載された物件は不動産会社同士が取引可能で、一般には公開されていません。
１－２訪問査定は、読んで字のごとく直接お客様のご自宅にお伺いし現地調査を行います。
机上査定で大まかな金額を算出して、現地の内装や共用スペースなどの劣化具合や、日当たり、眺望、騒音、臭気などの周辺環境を調査しますので、より具体的な金額を算出できます。
お客様にとっては、お部屋を案内する手間はありますが、精度の高い金額を出せるのと、時期や販売期間などいろいろな相談も行えるのがメリットですので、売却を概ね決めている方にはお勧めです。
実際には机上査定を２～３社出してみて、ある程度良さげな会社に訪問査定に来てもらうのがいいと思います。
ただ、査定にくる担当の営業マンはこの時点で媒介契約を提示してきますので、そこはよく検討してから契約して頂きたいと思います。
２． 実際の金額の決め方がお客様の意向に左右される！？
一般的な中古マンションの場合は、取引事例を基に坪単価を出します。
坪単価とは、１坪当たりの金額です。㎡になおすには〇坪×3.025＝○○㎡となります。
近隣の物件や同じマンション内での坪単価を参考にして、後は日当たりや眺望、階数や向き、角部屋などの要素を取り入れて金額を決めます。
あとは、オーナー様の意向を＋することが多いです。
と、いうよりかは、買主様の意向を取り入れることが多いです。
買主様の意向とはどういうことなのか？と思いますよね！
ズバリそれは「値引き」です。
お客様に気持ち良く買って頂いたく為に「値引き」できる金額をあらかじめ上乗せしておくと言うことです。
金額にして、５０万円～１００万円位というところでしょう。
例えば、3,980万円の物件があったとしたら約８０万円が値引き対象の金額となります。
購入検討者は逆にそこは、視野に入れておきましょう。
３． まとめ
今回は不動産の査定方法につい解説致しました。
具体的に売却を検討していない方は、机上査定をお願いして、具体的な検討の方はその先の訪問査定をお願いしましょう！
査定金額は概ねの金額は当然ありますが、正直いくらで、いつ売却できるのかは誰にもわからないです。
縁とタイミングの話ですので、不動産会社の担当の営業マンの話を鵜呑みにせずに、はじめは強気なチャレンジ価格を設定して様子をみるのもいいと思います。
そこでもし値引き交渉が来れば、交渉に応じればいいですし、全く反応が悪ければ、その時点で価格を下げればいいと思います。
値上げがは、何かしらの理由が必要ですが、値下げはいつでもできますので！
