中古マンション検討の際に「告知事項あり」と掲載しているのはどんな物件か気になったことはないですか？
何らかの事件のある物件ではないか？と感じている人も多いと思います。
実は告知事項とは、細かな定義があります。
この定義を知らないで損をしている人も多くいます。
そこで今回は心理的瑕疵「告知事項」について解説していきます。
この記事を読むことで、「告知事項あり」物件はとはどんな状態なのかがわかります。
◇心理的瑕疵物件でも内容次第では資産価値への影響が変わる
具体的に本当に資産価値への影響が変わってくるのか疑問が湧いてくると思います。
それでは心理的瑕疵物件について解説していきます。
1.心理的瑕疵物件とは
「心理的瑕疵」「告知事項あり」物件と言われると、もうこの時点でどんな物件なのか想像がつくかもしれませんが、いわゆる事故物件です。
もっと言ってしまえば、自殺や孤独死、他殺などの死亡事故があった物件をいいます。
対象となるのは、室内で起こった事故のほか、マンションの共用部で起こった事故も関係してきます。
一方で、家族などに見守られて亡くなるような「病死」や「老衰」に関しては告知義務がありません。
ただし、事件性が無くても、いわゆる孤独死で死後何日間も経過して発見された場合は「告知事項あり」となります。
この辺は少しグレーゾーンがあります。
例えば、賃貸で直後の入居の方には当然告知義務はありますが、その次の方には告げられないなんてケースもあったようです。
賃貸住宅の場合だと、心理的瑕疵が発生してからどれくらいの間、告知するということは厳密には定められていないのです。
分譲も過去はグレーな部分もありましたが、告知しなかったことで訴訟になり損害賠償請求にまで発展したケースもあり、最近ではシビアになっています
2.心理的瑕疵物件メリット
ただし、心理的瑕疵ですので一般的には敬遠される物件ですが、メリットもあります。
それはズバリ価格です。
気にならない人にとってはかなりお得です。
告知事項の内容にもよりますが、近隣相場の価格より3割～5割程度は安く、金額的なメリットを受けることができます。
もし、フルリノベーション済の物件やリノベーションを検討している方にとってはメリットを感じられると思います。
ただし、マスコミに取り上げられたような凄惨な事件や、住んでいた人が殺人などの事件性のある亡くなり方をした物件、その後の資産価値に大きい影響しますので避けるべきです。
何故なら、このれらの事実が重要事項調査報告書に記載され内容に関しては記録が残り続けるということとなります。
つまり、物件の検討者は必ずこの事実を知ることになります。
安く買える＝売却時も安くなってしまうことは認識すべきなのです。
３.まとめ
今回は心理的瑕疵物件について解説しました。
告知事項については契約時の重要事項説明書に記載し、説明の義務があります。
これに違反すると損害賠償請求や契約解除などの大きなトラブルに発展していきます。
つまり、心理的瑕疵の“程度”によって、売る場合は「これなら告知しなくても大丈夫」と自己判断することは避けた方がよく、事実をしっかりと不動産会社に伝えることが必要です。
また、購入する観点からは個人的な感覚的な部分で折り合いのつくものであれば、価格的なメリットも十分に有りますので、理解した上で検討するのはありだと思います。
不動産会社的に販売しやすのは、同じ心理的瑕疵物件でも事件性のない心理的に影響の少ないものがお勧めです。
